Une fois encore, l’actualité du droit de l’immobilier a été riche – notamment en matière de copropriété – et le début de l’année 2017 déclenchera la mise en œuvre de certaines dispositions qu’il convient de garder en tête.

Copropriété

Fonds de travaux

A compter du 1er janvier 2017, et sauf dérogation pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de dix lots, les copropriétaires devront verser des cotisations pour constituer un fonds de prévoyance pour les travaux.

Pour prendre en compte cette obligation, le décret et l’arrêté du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires ont été modifiés par un décret et un arrêté du 27 décembre 2016 (publiés au Journal Officiel du 29 décembre) afin d’y intégrer le fonds de travaux.

En effet, pour la tenue de la comptabilité du syndicat, le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les quatre rubriques définies à l'article 7 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005.

Afin de tenir compte de l'obligation de constituer un fonds de travaux, issue de l'article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, le décret n°2016-1914 du 27 décembre 2016 crée une nouvelle rubrique « fonds de travaux » et modifie ses annexes en conséquence.

Ainsi, le décret et l’arrêté du même jour actualisent le contenu de l'information due par le syndic aux copropriétaires en matière de ventilation des sommes exigibles ainsi que la nomenclature et les intitulés des comptes du syndicat des copropriétaires.

Fiche synthétique

Prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, la fiche synthétique de la copropriété a pour objet de regrouper les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

Son contenu vient d’être fixé par un décret n°2016-1822 en date du 21 décembre 2016 publié au Journal Officiel du 23 décembre suivant qui entrera en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires.

C’est au représentant légal qu’il appartient d’établir la fiche et de la mettre à jour chaque année dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés.

Cette fiche est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l’encontre du représentant de la copropriété.

Enfin, en cas de vente d’un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Cette fiche synthétique mentionne :

1. L’identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie :

a) Nom d’usage, s’il y a lieu, et adresse(s) du syndicat de copropriétaires ;
b) Adresse(s) du ou des immeubles (si différente de celle du syndicat) ;
c) Numéro d’immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés et date de dernière mise à jour des données d’immatriculation ;
d) Date d’établissement du règlement de copropriété ;
e) Le cas échéant, numéro identifiant d’établissement (SIRET) du syndicat.

2. L’identité du syndic ou de l’administrateur provisoire ayant établi la fiche :

a) Nom, prénom et adresse du représentant légal de la copropriété ;
b) Le cas échéant, numéro identifiant d’établissement (SIRET) du représentant légal ;
c) Cadre de son intervention (mandat de syndic ou mission d’administration provisoire).

3. L’organisation juridique de la copropriété :

a) S’il y a lieu, nature du syndicat (principal - secondaire/coopératif), résidence-services ;
b) S’il s’agit d’un syndicat secondaire, numéro d’immatriculation au registre national des copropriétés du syndicat principal du syndicat de copropriétaires.

4. Les caractéristiques techniques de la copropriété :

a) Nombre total de lots inscrit dans le règlement de copropriété ;
b) Nombre total de lots à usage d’habitation, de commerces et de bureaux inscrit dans le règlement de copropriété ;
c) Nombre de bâtiments ;
d) Période de construction des bâtiments.

5. Les équipements de la copropriété :

a) Type de chauffage et, pour un chauffage collectif (partiel ou total) non urbain : type d’énergie utilisée ;
b) Nombre d’ascenseurs ;

6. Les caractéristiques financières de la copropriété :

a) En cas de premier exercice comptable (comptes non encore approuvés en assemblée générale) : dates de début et de fin de l’exercice comptable ;
b) En cas d’exercice comptable clos dont les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale :
- dates de début et de fin de l’exercice et date de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes ;
- montant des charges pour opérations courantes ;
- montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles ;
- montant des dettes fournisseurs, rémunérations et autres ;
- montant des impayés ;
- nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède le seuil fixé par l’arrêté du ministre chargé du logement mentionné à l’article R. 711-9 du code de la construction et de l’habitation ;
- montant du fonds de travaux.
c) Présence de personnel(s) employé(s) par le syndicat de copropriétaires.

Les syndicats comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ne sont pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

Diagnostic technique global de l'immeuble

Le décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016 précise les conditions de réalisation du diagnostic technique global (DTG) des immeubles en copropriété à partir du 1er janvier 2017.

À partir de cette date, l’établissement d’un diagnostic technique global (DTG) devient obligatoire pour les immeubles :

- de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété,
- ou qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le lui produire.

En outre, à compter de cette même date, le syndicat des copropriétaires de tout immeuble doit se prononcer sur la question de faire réaliser un DTG.

La décision d'engager un DTG ainsi que les modalités de sa réalisation doit être prise à la majorité simple.

Ce diagnostic technique global comporte :

- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs,
- un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires,
- une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble,
- un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou un audit énergétique,
- une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).

Bornes de recharge pour véhicules électriques et stationnement sécurisé des vélos

À partir du 1er janvier 2017, les demandes de permis de construire doivent prévoir le câblage permettant le rechargement des voitures électriques et hybrides ainsi que des infrastructures pour le stationnement des vélos.

Cette obligation concerne tous les projets de construction neuve de bâtiments collectifs d'habitation, de bâtiments industriels, tertiaires ou accueillant un service public, de centres commerciaux ou de bureaux, équipés en places de stationnement.

En ce qui concerne le câblage pour les véhicules électriques, le nombre minimal de places concernées par ce câblage est fixé selon la capacité d'accueil du parc de stationnement et la nature du bâtiment, mais il doit y avoir au minimum une place câblée.

L’ensemble des règles applicables à cette obligation figure dans le code de la construction et de l'habitation, aux articles L 111-5-2 à L 111-5-4 et R 111-14-2 à R 111-14-3-2

Résidences-services en copropriété

Application immédiate de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu du dernier alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, « le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne(…) ».

D’autres services à la personne sont en revanche considérés par les alinéas précédents de ce même article comme compatibles avec le statut de la copropriété.

Cependant, cette disposition n’a été adoptée qu’après l’apparition de résidences-services prévoyant des services de soins ou d’aide et d’accompagnement liés à la personne puisqu’elle est issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi ENL.

La question de l’application de ces règles aux résidences services existantes se posait donc.

Dans un arrêt du 1er décembre 2016 (n°15-12114), la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation a considéré que, du fait de ces dispositions, d’ordre public, et nonobstant l’annulation de l’assemblée générale ayant décidé de la suppression de ce service, la demande de rétablissement du service infirmier qu’avait supprimé le syndic doit être rejetée.

Parution du décret déterminant les catégories de services spécifiques non individualisables pouvant bénéficier aux occupants

Le décret n° 2016-1737 du 14 décembre 2016 détermine les catégories de services spécifiques non individualisables pouvant bénéficier aux occupants des résidences-services.

En effet, l'article 15 de la loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement a introduit dans le code de la construction et de l'habitation une section dédiée aux résidences-services.

Le législateur a notamment défini ces résidences-services comme un ensemble d'habitation constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables.

Cette qualification emportant un certain nombre de conséquences (constitution d'un conseil de résidents, intégration dans le champ du contrat de location des obligations relatives à la fourniture et au paiement des services non individualisables), le décret précité a pour objet de déterminer les catégories de services non individualisables concernées.

Une nouvelle réduction d'impôt pour travaux dans les résidences de tourisme

Le dispositif « Censi-Bouvard » s'éteint fin 2016 pour les résidences de tourisme mais est reconduit d’un an pour les résidences étudiantes et séniors.

En remplacement, la loi de Finances pour 2017 instaure, dans son article 69, une nouvelle réduction d’impôt pour certains travaux de rénovation portant sur les logements, achevés depuis au moins quinze ans à la date de leur adoption par l'assemblée générale des copropriétaires, à condition que les travaux soient achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de leur adoption par l'assemblée générale des copropriétaires.

Cette réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Enfin, les travaux concernés sont ceux portant sur l’ensemble de la copropriété au titre des dépenses :

• Sous réserve que les matériaux et équipements concernés respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales fixés par arrêté, les travaux d'acquisition et de pose :
  • De matériaux d'isolation thermique des parois vitrées ou de volets isolants ;
  • De matériaux d'isolation thermique des parois opaques ;
  • D'équipements de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable ;
• Visant à faciliter l'accueil des personnes handicapées ;
• De ravalement.

Cette réduction d’impôt a un taux de 20% des dépenses engagées dans la limite de 22 000 €.

Baux d’habitation

Déclaration et autorisation préalable de mise en location

Aux termes d’un décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location, la lutte contre l’habitat indigne a pris un tour nouveau.

En effet, la loi ALUR avait modifié le code de la construction et de l’habitation (articles L 634-1 à L 635-11) et avait instauré des dispositifs permettant la mise en place de régimes pérennes d'autorisation préalable et de déclaration de mise en location.

Ces dispositions permettaient aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes volontaires de soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat.

Cependant, les dispositifs ne pouvaient entrer en vigueur qu’après adoption d’un décret précisant les modalités de leur mise en œuvre.

Le décret précité a donc pour objet de préciser lesdites modalités et précise ainsi le champ d’application de chaque régime, le contenu des demandes et des déclarations ainsi que leurs modalités d’instruction.

Il est entré en vigueur le lendemain de sa publication.

Désormais, le régime de la déclaration de mise en location oblige les propriétaires de biens situés dans le périmètre définit par la délibération de la collectivité à déclarer à cette dernière la mise en location d'un bien dans les 15 jours suivant la conclusion d'un contrat de location.

Pour sa part, le régime d'autorisation préalable à la mise en location, plus contraignant, conditionne la conclusion d'un contrat de location à l'obtention d'une autorisation préalable.

Or, pour tout logement considéré comme susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, la demande formulée par le propriétaire bailleur pourra être rejetée ou autorisée sous condition de travaux ou d'aménagements.

Des sanctions sont prévues, mais il s’agit d’amendes (pouvant aller jusqu’à 15 000 €) et non d’une obligation à réaliser les travaux.

DALO : nouvelles précisions du Conseil d’État

Par deux arrêts du 16 décembre 2016, le Conseil d’État a précisé les règles applicables au droit au logement opposable (DALO) [CE, 16 décembre 2016, requêtes n°383111 et n°388016].

Dans la première affaire (n°383111), il a rappelé que, lorsqu’une personne a été reconnue comme prioritaire et comme devant être logée ou relogée d’urgence et que le juge administratif a ordonné son son (re)logement par l’État, « la carence fautive de l’État à exécuter ces décisions dans le délai imparti engage sa responsabilité à l’égard du seul demandeur, au titre des troubles dans les conditions d’existence résultant du maintien de la situation qui a motivé la décision de la commission ».

Il a ensuite précisé que « ces troubles doivent être appréciés en fonction des conditions de logement qui ont perduré du fait de la carence de l’État, de la durée de cette carence et du nombre de personnes composant le foyer du demandeur pendant la période de responsabilité de l’État ».

Dans la seconde affaire (n°388016), le Conseil d’État a admis que les dispositions de l’article L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation ne font pas obstacle à ce que le préfet « puisse établir que, sans avoir fait une offre de logement, il a effectivement mis fin par un autre moyen à la situation qui avait motivé la décision de la commission ».

Encadrement des loyers : rejet du recours des professionnels

Dans un arrêt du 9 décembre 2016 (requête n°392538), le Conseil d’État a rejeté le recours pour excès de pouvoir formé à l’encontre du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif à l’encadrement des loyers dans les zones tendues.

Initiée par différents organismes professionnels de l’immobilier, cette demande d’annulation se fondait sur le fait que les critères retenus par le décret de 2015 pour procéder à cet encadrement auraient conduit notamment à fixer les loyers à un niveau sans rapport avec les prix du marché et méconnaîtraient ainsi les dispositions de la loi, le droit de propriété et la liberté contractuelle, mais également le principe de sécurité juridique.

Le Conseil d’Etat rejette le recours en considérant que les critères d’encadrement sont en rapport avec l’objet de la loi et, eu égard à la nécessité de laisser une latitude suffisante au préfet pour définir des règles adaptées à chaque situation locale, suffisamment précis pour assurer le respect du principe d’égalité devant la loi et répondre aux objectifs qu’elle fixe.

Il retient en outre que la définition par le décret de 2015 des critères permettant d’appliquer un complément de loyer est jugée suffisante, dès lors que la décision du Conseil constitutionnel du 20 mars 2014 (n°2014-691 DC) a précisé que le complément de loyer doit pouvoir être appliqué « du seul fait que le logement présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer qui ne sont pas prises en compte par la définition des catégories de logements et des secteurs géographiques ».

Baux commerciaux

Droit de repentir du bailleur

Au terme d’un arrêt du 15 décembre 2016 (n°15-28786), la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé dans quel délai le bailleur peut exercer son droit de repentir.

En effet, lorsqu’un bailleur a donné congé à son locataire commercial, il peut se repentir lorsqu’il a connaissance du montant de l’indemnité d’éviction définitivement arrêté, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée.

Dès lors, le contrat de bail est renouvelé.

Dans le cas soumis à la Cour de Cassation, le bailleur entendait exercer son droit de repentir, dans les quinze jours du prononcé de l’arrêt ayant rectifié une erreur matérielle affectant la décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction.

Dans son arrêt, la Cour de Cassation a jugé que « la décision rectificative n’a pas d’autre autorité que celle de la décision rectifiée à laquelle elle s’incorpore » et que, dès lors, l’arrêt rectificatif qui répare une erreur purement matérielle affectant le dispositif d’une précédente décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction ne peut ouvrir un nouveau délai pour l’exercice du droit de repentir

Modification du loyer de plus d’un quart : termes de comparaison

Par deux arrêts du 15 décembre 2016 (n°15-27148 et 15-23069), la 3ème Chambre de la Cour de cassation s’est intéressée aux termes de comparaison permettant d’apprécier si, par le jeu de la clause d’échelle mobile du bail commercial, le loyer a varié de plus d’un quart.

Les articles L 145-39 et R 145-22 du code de commerce permettent aux signataires d’un bail commercial comportant une clause d’échelle mobile d’obtenir la fixation du loyer révisé à la valeur locative, à condition que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Dans la première décision (n°15-27148), la Cour rappelle que « pour vérifier les conditions d'application de l'article L 145-39 du code de commerce » les juges doivent « comparer au prix précédemment fixé par l'accord des parties, hors indexation, (…), le loyer obtenu par le jeu de la clause d'indexation ».

Ce faisant, la Cour exclut donc la prise en compte de toute modification de l’assiette du bail, quand bien même elle aurait donné lieu à la signature d’un avenant.

Dans le second arrêt (n°15-23069), la question posée à la Haute juridiction tenait à l’appréciation du « prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».

Dans cette affaire, l’augmentation du loyer de plus du quart s’était produite dans les six mois du renouvellement du bail, intervenu à la suite d’une tacite prorogation du précédent bail du fait d’une demande de renouvellement du bail par le locataire.

Le bailleur soutenait que la distorsion du loyer devait s’analyser par comparaison avec le prix du loyer fixé au bail initial, puisque le loyer de renouvellement était identique au loyer du bail expiré et n’avait donc pas donné lieu à un accord entre les parties.

Cette analyse est rejetée et la Cour rappelle que le nouveau bail « définissant un nouveau loyer, fût-il égal au montant du loyer qui était en cours sous le précédent bail », il en ressort que « le loyer à prendre en considération pour apprécier la variation d'un quart permettant d'exercer l'action en révision de l'article L 145-39 du code de commerce était le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision ».

Vente

L'annulation d'une vente immobilière a des conséquences importantes qui, pour l’acquéreur qui aurait emprunté, peuvent s’avérer délicates dès lors que les fonds ont été transférés au vendeur.

C’est du moins ce qui ressort d’un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 8 décembre 2016 (n°15-14143).

En effet, le contrat de prêt est un contrat accessoire, lié au contrat principal, qui est annulé lorsqu'est annulé le contrat principal, mais il n'est pas signé entre les mêmes parties : la banque prêteuse dispose d’un contrat qui la lie à l’acheteur de l’immeuble et à lui seul.

Dès lors, son droit à la restitution des fonds est une obligation qui pèse sur l'emprunteur seul.

L’acquéreur peut dès lors se trouver en difficulté pour récupérer les fonds versés au vendeur tout en étant tenu de restituer les sommes à la banque.

Cette position qui est juridiquement légitime semble toutefois très dure pour les acquéreurs qui seraient victimes d’un vendeur malhonnête – tel qu’un promoteur véreux par exemple – et il faut espérer que l’introduction d’une clause de subrogation – soit dans le contrat de prêt, soit dans le contrat de vente – pourra pallier cette difficulté.

Décret relatif aux dispenses de recours à un architecte

Le décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016, relatif à des dispenses de recours à un architecte, fixe à 150 m² le seuil au-delà duquel les personnes physiques sont tenues de recourir à un architecte lorsqu’elles édifient ou modifient des constructions, à l’exception des constructions à usage agricole.

Ce décret – pris en application de l’article L 431-3 du code de l’urbanisme – modifie l’article R 431-2 du code de l’urbanisme et s’appliquera aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017.

Victoire de Bary
Avocat Associé