Publié le 23/09/2025

Propriété immobilière et droit à agir

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 23-22.930
ECLI:FR:CCASS:2025:C300388
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 11 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, du 28 septembre 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SCP Célice, Texidor, Périer, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Richard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 11 septembre 2025

Rejet

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 388 F-D

Pourvoi n° Z 23-22.930

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

La société Kaufman et Broad promotion 8, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Z 23-22.930 contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2023 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société SRB construction, dont le siège est [Adresse 4],

2°/ à la société QBE Insurance Europe Limited,

3°/ à la société QBE Europe,

toutes deux ayant leur siège [Adresse 2],

4°/ à la société SMABTP, dont le siège est [Adresse 6],

5°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 5],

6°/ à la société Qualiconsult, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

7°/ à la société Bieber espace aluminium, dont le siège est [Adresse 8],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Foucher-Gros, conseillère, les observations de la SCP Richard, avocat de la société Kaufman et Broad promotion 8, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat des sociétés QBE Insurance Europe Limited et QBE Europe, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat des sociétés SMABTP, SMA et Bieber espace aluminium, après débats en l'audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Foucher-Gros, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 septembre 2023) et les productions, la société Kaufman et Broad promotion 8 (la société Kaufman et Broad) a fait construire un immeuble collectif d'habitation aux fins de vente en l'état futur d'achèvement.

2. La société Kaufman et Broad a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la SMABTP, aux droits de laquelle vient la société SMA.

3. Sont notamment intervenues à l'opération :
- la société Qualiconsult, en qualité de bureau de contrôle,
- la société SRB construction, assurée auprès de la société QBE Insurance, pour le lot « menuiseries extérieures et fermetures »,
- la société Sogena en qualité de sous-traitant de la société SRB construction,
- la société Bieber espace aluminium, en qualité de fabricant et fournisseur des menuiseries aluminium.

4. L'ouvrage a été réceptionné le 8 décembre 2016.

5. Le 30 janvier 2017, la société Kaufman et Broad avait vendu tous les lots, sauf deux.

6. Le 26 juillet 2018, la société Kaufman et Broad a, après expertise, assigné les sociétés intervenues à l'opération et les assureurs en paiement de diverses indemnités.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. La société Kaufman et Broad, agissant en sa qualité de maître de l'ouvrage de la « Résidence de l'[7] », fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en ses demandes au titre des sommes qu'elle est exposée à payer aux acquéreurs en réparation de leurs préjudices, alors :

« 1°/ que si l'action en garantie décennale se transmet en principe aux acquéreurs avec la propriété de l'immeuble, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer, quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain ; qu'en déclarant néanmoins irrecevable l'action en garantie décennale exercée par la société Kaufman et Broad promotion 8, en qualité de maître de l'ouvrage, motif pris qu'ayant vendu les appartements, elle avait perdu les droits et actions attachés au bien, et au motif inopérant tiré de ce que l'acte de vente ne prévoyait pas que le vendeur s'était réservé le droit d'agir, sans rechercher si elle justifiait d'un intérêt direct et certain à agir contre les constructeurs en invoquant un préjudice personnel et direct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1792 du code civil ;

2°/ que si l'action en responsabilité contractuelle de droit commun contre les constructeurs se transmet en principe aux acquéreurs avec la propriété de l'immeuble, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer, quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain ; qu'en déclarant néanmoins irrecevable l'action en responsabilité contractuelle exercée par la société Kaufman et Broad promotion 8, en qualité de maître de l'ouvrage, motif pris qu'ayant vendu les appartements, elle avait perdu les droits et actions attachés au bien, et au motif inopérant tiré de ce que l'acte de vente ne prévoyait pas que le vendeur s'était réservé le droit d'agir, sans rechercher si elle justifiait d'un intérêt direct et certain à agir contre les constructeurs en invoquant un préjudice personnel et direct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que si l'action en responsabilité délictuelle de droit commun contre les constructeurs se transmet en principe aux acquéreurs avec la propriété de l'immeuble, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer à l'encontre des constructeurs, quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain ; qu'en déclarant néanmoins irrecevable l'action en responsabilité délictuelle exercée par la société Kaufman et Broad promotion 8, en qualité de maître de l'ouvrage, motif pris qu'ayant vendu les appartements, elle avait perdu les droits et actions attachés au bien, et au motif inopérant tiré de ce que l'acte de vente ne prévoyait pas que le vendeur s'était réservé le droit d'agir, sans rechercher si elle justifiait d'un intérêt direct et certain à agir contre les constructeurs, en invoquant un préjudice personnel et direct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. Ayant constaté que les actions engagées par la société Kaufman et Broad étaient attachées à la propriété des lots vendus et que le promoteur vendeur ne s'était pas réservé de droit d'agir lors de leur vente, la cour d'appel, devant laquelle celle-ci ne se prévalait pas d'un engagement pris à l'égard des acquéreurs de réparer les dommages et qui a relevé que ces derniers avaient initié une instance à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage aux fins d'obtenir le paiement des sommes demandées par la société Kaufman et Broad, en a déduit, à bon droit, procédant à la recherche prétendument omise, que, faute de préjudice personnel, ses demandes étaient irrecevables.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

9. La société Kaufman et Broad, agissant en sa qualité de maître de l'ouvrage de la « Résidence de l'[7] », fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en ses demandes au titre des sommes qu'elle est exposée à payer aux acquéreurs en réparation de leurs préjudices, alors « que l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour déclarer irrecevable l'action exercée par la société Kaufman et Broad promotion au titre des lots 104 et 107, que cette dernière ne justifiait pas avoir conservé la qualité de propriétaire de ces lots, sans indiquer à quelle date elle se situait pour apprécier l'existence du droit d'agir de ladite société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

10. Ayant retenu que les actions exercées par la société Kaufman et Broad étaient attachées à la propriété de l'immeuble et constaté que le promoteur vendeur ne justifiait pas avoir conservé la propriété des lots n° 104 et 107, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la société Kaufman et Broad était dépourvue de droit à agir.

11. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Kaufman et Broad promotion 8 aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300388