Le titulaire du droit d’agir en justice : Pour ester en justice sur le fondement de la garantie décennale, le demandeur doit justifier de droits réels même temporaires sur l’ouvrage tel que l’emphytéote. La loi attache effectivement l’action en garantie décennale à la propriété de l’ouvrage.

Le moment d’appréciation de la qualité pour agir en justice :  La qualité pour agir ne s’apprécie pas à la date d’exécution des travaux litigieux et encore moins à la date de survenance des désordres. Le demandeur à l’action en garantie décennale doit justifier de son droit réel sur l’ouvrage au moment où il exerce l’action en justice.

Le cas spécifique de l’emphytéose : « Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction » (L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime).

Par un arrêt en date du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a jugé que : « compte tenu de son objet, sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail » (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n°23-12.491).

Dans cette affaire, la juridiction suprême a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel dès lors que le preneur à bail « avait dès la conclusion du bail emphytéotique, qualité à agir sur ce fondement à raison des désordres affectant ces panneaux ».