Par un arrêt rendu le 13 juin 2022 et mentionné aux Tables, le Conseil d’Etat est venu préciser les conditions dans lesquelles un pétitionnaire pouvait se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme dans un lotissement autorisé par déclaration préalable.
L’article L. 442-1 du code de l’urbanisme définit un lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
L’article L. 442-14 du même code prévoit qu’un lotissement cristallise les règles d’urbanisme applicables à la date de l’autorisation de ce lotissement et ce, pendant 5 ans, à compter :
- de la date de la délivrance de la décision de non-opposition à déclaration préalable ;
- de l'achèvement des travaux lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.
Au cas présent, le Conseil d’Etat vient apporte une précision salutaire puisque les juges réaffirment très clairement que pour bénéficier des effets de la cristallisation, la division de l’unité foncière doit avoir été effectivement réalisée avant l’obtention du permis de construire (Voir en ce sens : CE, 19 février 2013, Mme B- F… et autres, n°345728) :
« 4. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société La Garriguette a adressé au maire de Bormes-les-Mimosas une déclaration préalable de division de la parcelle cadastrée section AD n° 133 en deux lots, en vue de construire sur l’un d’eux, l’autre supportant une villa. Par un arrêté du 28 avril 2015, le maire de cette commune ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. Toutefois, ainsi que l’a relevé la cour, la société La Garriguette, qui entendait conserver la propriété de l’ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, n’avait, à la date du permis de construire, pas procédé à la cession dont aurait résulté la division. Dès lors, en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance, elle ne pouvait se prévaloir, à l’occasion de cette demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme cité ci-dessus, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever. Par suite, en jugeant que la règle posée à l’article L. 442-14 s’appliquait à l’arrêté litigieux, pour en déduire que sa légalité devait être appréciée au regard des règles du plan local d’urbanisme approuvé le 28 mars 2011 et non de celles du plan approuvé le 17 décembre 2015, la cour a commis une erreur de droit. »
Le déclenchement du mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme suppose donc la réunion des deux conditions suivantes :
- Le lotissement doit avoir été autorisé (DP ou PA) ;
- Le lotissement doit avoir été réalisé par la cession de la propriété ou de la jouissance exclusive d’un ou plusieurs lots, en vue de construire, ou tout du moins, l'intention de vendre doit être clairement exprimée.
Cette clarification est bienvenue et permet de distinguer :
- le lotissement du permis valant division, pour lequel la division est réalisée entre la délivrance du permis et l’achèvement des bâtiments ;
- le lotissement de la division primaire qui s’opère par vente au profit d’une personne qui a déjà obtenu un permis de construire un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs, après l’obtention de ce permis de construire.
Enfin, il sera observé qu'une interprétation extensive de cette décision a pu jeter le doute sur les opérations comportant l’exécution d’une déclaration préalable de lotissement sans une vente effective du lot avant l’obtention du permis de construire.
Sur ce point, et pour lever toute difficulté, le Conseil d'Etat a modifié le fichage de sa décision comme suit :
Photo de Avi Waxman sur Unsplash
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