La mitoyenneté : une copropriété qui sépare
La mitoyenneté est l’état d’un bien, clôture, mur, haie ou fossé, sur lequel deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare des immeubles, nus ou construits, contigus.
La mitoyenneté s’acquiert par simple effet de la loi, par contrat ou par prescription acquisitive.
Sa preuve peut donc être établie par titre (acte notarié ou sous seing privé) ou par présomptions prévues par le code civil.
Est ainsi réputée mitoyenne toute clôture qui sépare des héritages, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il y a titre, prescription ou marque contraire.
Sont également présumés mitoyens les murs servant de séparation entre deux bâtiments jusqu’à la ligne d’appui du toit du bâtiment le moins élevé.
S’agissant des fossés, il y a présomption de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de terre se trouve d’un seul côté. Dans ce cas, le fossé est présumé être la propriété du terrain sur lequel se trouve le rejet.
De la même manière, le mur qui a un profil droit d’un côté et un plan incliné de l’autre est présumé appartenir au fonds du côté duquel se trouve l’inclinaison.
Chacun des propriétaires dispose de droits égaux et réciproques sur le bien mitoyen et sur le sol dessous.
Chaque propriétaire bénéficie du droit d’user du mur ou de la clôture sur la face qui se trouve de son côté. S’il s’agit d’un mur mitoyen, ce droit autorise les propriétaires à appuyer des constructions sur ce mur, à réaliser des plantations en espalier, à placer des poutres ou des solives sur lesquelles les constructions pourront prendre appui. Toutefois, un voisin ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour qu’un tel ouvrage ne soit nuisible aux droits de l’autre.
Ce droit d’usage autorise chaque propriétaire à détruire une haie mitoyenne, jusqu’à la limite séparative des deux propriétés (charge pour lui de construire un mur sur son terrain), ainsi qu’à récolter la moitié des fruits et produits de la haie.
Chaque propriétaire peut aussi exhausser un mur mitoyen à ses frais, à condition d’assumer ensuite les charges d’entretien et de réparation de l’exhaussement et qu’il ne s’agisse pas de nuire au voisin.
Le mur primitif reste alors mitoyen tandis que l’exhaussement appartient à l’auteur de travaux.
Un voisin ne peut pratiquer aucune fenêtre ou ouverture dans un mur mitoyen sans le consentement de l’autre, même à verre dormant.
Chaque propriétaire doit contribuer pour moitié aux frais d’entretien, de réparation et de reconstruction, sauf si les travaux trouvent leur cause dans une faute ou dans le fait d’un seul des propriétaires mitoyens.
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins. Il est donc possible d’obliger le propriétaire mitoyen à payer pour moitié, soit la construction d’un mur à condition d’indiquer ses intentions à son voisin avant de commencer à construire, soit la réparation d’un mur à condition qu’il soit à cheval sur la limite séparative des deux fonds.
Un propriétaire peut se soustraire à cette obligation en abandonnant la mitoyenneté à son voisin, c’est-à-dire en lui cédant la bande de terrain correspondant à la moitié du mur mitoyen.
Chaque propriétaire d’un mur mitoyen peut en effet renoncer unilatéralement à sa part dans le propriété du mur et du sol.
Cette faculté est cependant exclue lorsque le mur soutien un bâtiment ou un terrain appartenant à celui qui souhaite abandonner la mitoyenneté. Il en est de même si la clôture est constituée d’un fossé mitoyen servant à l’écoulement des eaux.
Enfin, la mitoyenneté ne peut être abandonnée si la cause des travaux de réparation ou de reconstruction de la clôture est imputable propriétaire qui voudrait renoncer à la mitoyenneté.
Maître Cédric CHAFFAUT
Avocat à CHAUMONT
Barreau de la Haute-Marne
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