La personne qui conçoit le projet de restauration de l'immeuble et sa division par lots, qui était le seul interlocuteur des acquéreurs dans le cadre de cette opération, et qui avait procédé elle-même au dépôt des demandes d'autorisation administrative de construire, notamment après la vente des lots, doit être qualifiée de promoteur de fait


L’article 1831-1 du Code Civil dispose « le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. (…)Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3»

Le régime est d’ordre public : le promoteur doit souscrire et présenter à l’acquéreur notamment une garantie de livraison, et une assurance responsabilité décennale.

Pour s’affranchir de cette rigueur certains ont recours à des montages juridiques opaques.

Le présent arrêt vient leur signifier la relative fragilité des dispositifs de détournement mis en place. En effet une société de défiscalisation immobilière, dont l'objet social prévoyait l'activité de promotion immobilière, était intervenue dans une opération de rénovation et de vente d'un château et plus particulièrement :

– avait établi la plaquette publicitaire de rénovation,

– avait conçu le projet de restauration et sa division par lots,

– avait déposé la déclaration d'intention d'aliéner à la communauté urbaine alors qu'elle n'était pas propriétaire du château.

Elle n'avait en revanche pas procédé à la vente des lots qui était intervenue par l'intermédiaire d'une autre société.

La Cour d’Appel de Bordeaux avait relevé que postérieurement à vente, la société s'était vue confier, par le syndicat des copropriétaires, une mission administrative pour le dépôt des demandes de restauration administratives ainsi qu'une mission technique et financière comportant assistance pour la passation des marchés, surveillance et réception des travaux, et qu'elle était le seul interlocuteur des acquéreurs dans le cadre de cette opération.

La Cour de cassation approuve les juges d’appel qui, tirant les conséquences de leur constatation, ont qualifié ladite société de promoteur de fait. (Cass. 3e civ., 8 avr. 2009, n° 07-20.706, n° 07-21.304 et n° 08-11.577, FS-P+B, CEDIF Conseil c/ SCP Dumareau Sanmartin : JurisData n° 2009-047780)

Il en résulte que la société était tenue vis-à-vis des acheteurs d’une obligation de résultat dans la réalisation de l’ouvrage. Elle devait également livrer un ouvrage exempt de vice et de malfaçons, le promoteur supportant à ce titre les garanties des articles 1792 et suivants.