Lorsqu’un local commercial devient impropre à son usage après un sinistre, le contentieux ne se limite pas à déterminer qui doit supporter les dommages. Il faut également établir ce que le bailleur pouvait accomplir, et à partir de quand. Par son arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que l’origine fortuite des dégradations ne suffit pas à écarter les obligations de réparation lorsque le bail se poursuit. Pour l’avocat, la date de cessation de l’empêchement devient un élément central de la défense des loyers retenus, avec des conséquences possibles sur l’expulsion et l’indemnité d’éviction.

 

Une exonération liée au sinistre ne vaut pas dispense durable de réparer

Une villa intégrée à un ensemble exploité en hôtel de tourisme avait été donnée à bail commercial à compter du 1er janvier 2010. Après le passage du cyclone Irma en septembre 2017, la locataire avait interrompu le paiement des loyers. Elle invoquait le retard de la bailleresse dans les réparations nécessaires à la reprise de l’exploitation.

 

La contestation avait ensuite porté sur le renouvellement du bail. La bailleresse avait adressé une mise en demeure de payer, puis refusé le renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves, avant d’engager une action en expulsion et en paiement.

 

Pour écarter l’exception d’inexécution, la cour d’appel avait retenu que les travaux résultaient des destructions causées par un phénomène météorologique assimilable à un cas fortuit. Elle en avait déduit l’exclusion de la responsabilité de la bailleresse et l’inapplicabilité de l’article 1720 du Code civil.

 

Cette déduction est censurée.

 

Dans l’arrêt du 4 juin 2026, n° 25-10.068, la Cour de cassation articule les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil : lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié sur le fondement de l’article 1722, le locataire peut opposer l’exception d’inexécution pour la période pendant laquelle le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations.

 

La distinction est précise. L’origine des dommages explique le sinistre. Elle ne justifie pas nécessairement la durée pendant laquelle le bien reste inexploitable.

 

La perte de la chose louée exige une qualification autonome

L’application de l’article 1722 suppose de qualifier la destruction du bien. Le seul caractère exceptionnel de l’événement ne suffit pas.

 

En cas de destruction totale par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. En cas de destruction partielle, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation. Le texte exclut le dédommagement dans le cadre de ce régime.

 

La Cour rappelle cependant qu’il y a perte totale ou partielle lorsque le bien, ou sa partie détruite, ne peut plus être conservé sans dépense excessive et devient impropre à son usage. Elle cite à cet égard les décisions du 4 juillet 1968, n° 66-13.329, et du 9 décembre 2009, n° 08-17.483.

 

Dans l’affaire commentée, la cour d’appel avait constaté que la villa nécessitait des réparations importantes, sans qu’il soit prétendu ni démontré que leur coût dépassait la valeur du bien. Ces constatations ne permettaient pas de neutraliser l’obligation de réparation par la seule référence au cyclone.

 

L’analyse du bail commercial et de ses clauses de travaux doit donc précéder la discussion sur les loyers. Elle permet d’identifier la destination convenue, les réparations nécessaires et les obligations effectivement supportées par chaque partie.

 

Le rapport technique complète cette lecture contractuelle : il renseigne sur la faisabilité, le coût et les conditions de remise en état. La gravité apparente des dommages ne dispense pas de cette qualification.

 

La délivrance doit être appréciée pendant l’exécution du bail

Les articles 1719 et 1720 ne concernent pas uniquement la remise initiale des locaux. Le bailleur doit entretenir le bien pour l’usage convenu et effectuer les réparations nécessaires autres que locatives, sous réserve de l’analyse des stipulations et des règles applicables à leur répartition.

 

L’obligation continue de délivrance du bailleur commercial fournit ainsi le cadre dans lequel doit être apprécié le défaut de remise en état lorsque le contrat se poursuit.

 

Encore faut-il caractériser l’impropriété des locaux à leur destination. Une diminution du chiffre d’affaires ne démontre pas, par elle-même, que les lieux ne permettent plus l’usage contractuel. Une décision de fermeture prise par le dirigeant doit être rapprochée de ses causes techniques et des conditions réelles d’exploitation.

 

Les situations d’utilisation partielle appellent une vigilance particulière. La surface demeurée accessible ne suffit pas à mesurer l’utilité des lieux : une petite partie endommagée peut abriter une installation indispensable à toute l’activité.

 

À l’inverse, l’existence de désordres importants ne justifie pas automatiquement la retenue intégrale du loyer.

 

Le débat doit porter sur l’usage convenu et sur ce que les désordres empêchent effectivement.

 

Reconstituer trois périodes plutôt que plaider un retard global

L’arrêt invite à distinguer trois séquences dans le dossier :

 

  • La période de survenance du sinistre et d’empêchement réel : accès impossible, contraintes de sécurité ou obstacles matériels à l’intervention.
  • La période pendant laquelle l’exécution redevient possible : les travaux peuvent être entrepris, mais une carence du bailleur est alléguée.
  • La période de rétablissement de l’usage contractuel : les locaux peuvent à nouveau servir à leur destination, ce qui impose de réexaminer la justification de la suspension.

Ce découpage applique le principe selon lequel la force majeure n’exonère le débiteur que pendant le temps où elle empêche l’exécution, rappelé par la décision du 22 février 2006, n° 05-12.032.

 

L’attente d’une indemnisation d’assurance ou la poursuite d’une expertise ne doivent pas être assimilées, sans démonstration, à une impossibilité de réparer. L’avocat doit identifier l’obstacle invoqué, vérifier son incidence sur les travaux et déterminer sa durée.

 

Pour le bailleur, les diligences doivent être explicitées. Une succession de courriels annonçant une intervention future n’a pas la même valeur qu’un calendrier étayé par des commandes, des rendez-vous techniques et la preuve des contraintes rencontrées.

 

Pour le preneur, la preuve doit relier chaque période de retenue à une inexécution identifiable. Des photographies du sinistre ne démontrent pas, à elles seules, plusieurs années de carence.

 

Construire la preuve autour de la destination et de la possibilité de réparer

La préparation du dossier repose sur une confrontation entre les pièces contractuelles, les constatations techniques et les échanges contemporains des faits.

 

Les éléments à réunir comprennent notamment :

 

  • Le bail et ses avenants, avec les stipulations relatives à la destination et aux travaux.
  • Les constats et rapports techniques décrivant l’incidence des désordres sur l’exploitation.
  • Les devis et éléments de faisabilité de la remise en état.
  • Les demandes adressées au bailleur, ses réponses et les engagements pris.
  • Les pièces permettant de dater la levée des obstacles à l’intervention.
  • Les éléments établissant la reprise possible de l’usage contractuel.

Une mise en demeure circonstanciée contribue à fixer les demandes et les responsabilités alléguées. Elle ne suffit pas à créer un droit à suspendre les paiements.

 

Selon les difficultés rencontrées, une expertise contradictoire ou judiciaire peut être nécessaire pour objectiver les conditions de remise en état. Sa mission doit permettre d’éclairer l’incidence des désordres sur l’usage des lieux, les travaux nécessaires et les obstacles à leur réalisation.

 

La description du dommage constitue le point de départ. La preuve de l’inexécution suppose également une chronologie.

 

Distinguer la contestation des loyers de la demande de délais

La suspension invoquée au titre de l’exception d’inexécution ne doit pas être confondue avec une diminution du loyer sur le fondement de l’article 1722, une demande indemnitaire ou une remise définitive de dette.

 

Pour les contrats relevant du droit issu de la réforme de 2016, l’article 1219 du Code civil consacre l’exception d’inexécution en présence d’un manquement suffisamment grave.

 

Le bail examiné ayant pris effet en 2010, l’arrêt du 4 juin 2026 doit toutefois être présenté avec ses fondements propres : les articles 1719, 1720 et 1722. L’article 1219 ne figure pas au visa de la cassation.

 

L’avocat doit également distinguer la contestation de l’exigibilité des loyers d’une demande de délais de paiement. La réforme de 2026 de la clause résolutoire du bail commercial impose ici une attention particulière.

 

L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026, conditionne l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause pour non-paiement à la capacité du preneur de régler la dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.

 

Le texte précise son application aux demandes de suspension introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026.

 

Cette exigence ne doit pas être confondue avec le débat préalable sur la justification des loyers retenus. Un commandement visant la clause résolutoire doit, dans tous les cas, être traité immédiatement.

 

L’expulsion et l’indemnité d’éviction restent au cœur de la stratégie

La portée de la cassation dépasse le décompte locatif. La décision annule les chefs relatifs à la déchéance du droit à indemnité d’éviction, au rejet de cette demande et à l’expulsion. Elle emporte également, par dépendance, l’annulation de chefs financiers.

 

La Cour ne reconnaît cependant ni une exonération générale de loyers ni un droit automatique au renouvellement.

 

Elle maintient notamment le constat de l’expiration du bail au 31 décembre 2020 par l’effet du refus de renouvellement et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Fort-de-France.

 

Dans la conduite des contentieux commerciaux, le dossier doit donc associer la discussion sur les paiements à celle sur le maintien dans les lieux, l’indemnité d’éviction et les comptes entre les parties.

 

Une défense limitée à la seule trésorerie risque de négliger les conséquences sur le fonds exploité. Le suivi des loyers contestés doit également rester distinct de celui des travaux avancés par le preneur et des demandes indemnitaires : l’existence de ces dépenses n’autorise pas automatiquement leur déduction des sommes réclamées.

 

L’enseignement de cet arrêt, non publié au Bulletin, est opérationnel : lorsque le bail se poursuit, la catastrophe ne ferme pas le débat sur l’exécution. Elle en constitue le point de départ.

 

La question décisive devient celle de la date à laquelle le bailleur pouvait reprendre l’exécution de ses obligations, puis de ce qu’il a effectivement accompli.

 

Sources juridiques