LMNP ou SCI en 2026 : réel, abattement de 50 % ou société, comment arbitrer après les réformes
Vous avez de la trésorerie à placer et vous visez l'immobilier locatif. Très vite, une question structurante se pose : faut-il acheter en votre nom sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), et dans ce cas au régime réel ou au micro-BIC à 50 %, ou bien loger le bien dans une société civile immobilière (SCI) ?
Longtemps, la réponse relevait presque de l'automatisme : le LMNP au réel était le grand favori, car il permettait d'effacer l'impôt sur les loyers pendant des années grâce à l'amortissement, tout en échappant à la réintégration de cet amortissement lors de la revente.
Certaines réformes récentes ont (hélas) rebattu les cartes.
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci le micro-BIC des meublés de tourisme.
Surtout, la loi de finances pour 2025 a mis fin à l'anomalie qui faisait tout le sel du LMNP au réel.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a, quant à elle, introduit une différence de traitement social entre location meublée et location nue qui mérite toute votre attention.
Je vous propose une lecture claire, chiffrée et à jour de ces trois voies, pour que l'arbitrage repose sur votre situation réelle et non sur des idées reçues devenues fausses.
1. Les trois voies en un coup d'œil
Avant d'entrer dans le détail, il faut poser le décor.
Le LMNP suppose une location meublée, fiscalement commerciale, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La SCI, structure par nature civile, a vocation à la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers.
Ce n'est pas un détail de vocabulaire : c'est ce qui commande tout le régime fiscal applicable.
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Critère |
LMNP micro-BIC |
LMNP au réel |
SCI à l'IR |
SCI à l'IS |
|---|---|---|---|---|
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Type de location |
Meublée |
Meublée |
Nue |
Nue ou meublée |
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Catégorie de revenus |
BIC |
BIC |
Revenus fonciers |
Résultat société |
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Amortissement du bien |
Non |
Oui |
Non |
Oui |
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Charges réelles déductibles |
Non (forfait) |
Oui |
Oui |
Oui |
|
Comptabilité |
Aucune |
Complète |
Allégée |
Complète |
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Plus-value de revente |
Particuliers |
Particuliers |
Particuliers |
Professionnelle |
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Prél. sociaux sur loyers |
18,6 % |
18,6 % |
17,2 % |
Néant * |
* En SCI à l'IS, les loyers ne supportent pas de prélèvements sociaux au niveau de l'associé tant qu'aucune distribution n'intervient.
Retenez d'emblée un point trop souvent ignoré : dès qu'une SCI loue en meublé de façon habituelle, elle bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés.
La combinaison SCI et location meublée à l'impôt sur le revenu est un piège que je détaille plus bas.
2. Le micro-BIC à 50 % : la simplicité, un rendement fiscal limité
Le régime micro-BIC est le régime par défaut du loueur en meublé dont les recettes restent sous les seuils légaux (article 50-0 du CGI).
Son principe est d'une grande simplicité : l'administration applique un abattement forfaitaire censé représenter l'ensemble de vos charges, et vous êtes imposé sur le solde.
Aucune comptabilité, aucun justificatif, aucune charge à déduire puisque tout est réputé compris dans le forfait de 50%.
La loi Le Meur a toutefois fractionné ce régime en trois grilles distinctes, applicables depuis l'imposition des revenus 2025.
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Bien loué meublé |
Abattement |
Seuil de recettes |
|---|---|---|
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Location meublée de longue durée |
50 % |
77 700 € (83 600 € pour 2026-2028) |
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Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes |
50 % |
77 700 € (83 600 € pour 2026-2028) |
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Meublé de tourisme non classé |
30 % |
15 000 € |
L'abattement ne peut être inférieur à 305 €. Le dépassement des seuils de recettes susmentionnés pendant deux années consécutives fait basculer d'office au régime réel.
Concrètement, un studio loué meublé en longue durée qui génère 12 000 € de loyers annuels sera imposé, au micro-BIC, sur 6 000 € seulement. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Le régime est imbattable de facilité. Toutefois, il devient perdant dès que vos charges réelles, en particulier les intérêts d'emprunt et l'amortissement, dépassent l'abattement forfaitaire de 50%, ce qui est le cas de la très grande majorité des investisseurs financés à crédit.
Autrement dit, dès que les dépenses afférentes au bien loué sont supérieures à 50% de vos revenus locatifs : vous avez tout intérêt à passer au régime réel, qui vous permet de déclarer vos charges effectives (mais ne vous permet pas de bénéficier de l’abattement).
Enfin, précisions que le micro-BIC conserve un atout décisif à la revente. En effet, puisqu'il ne permet aucun amortissement, vous n’aurez rien à réintégrer dans la plus-value.
C'est précisément ce point qui le distingue désormais du réel, comme je l'explique maintenant.
3. Le régime réel : l'arme de l'amortissement pendant la détention
Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant exact : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, honoraires de gestion, petits travaux, frais de comptabilité.
Vous y ajoutez surtout l'amortissement, c'est-à-dire la déduction chaque année d'une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier.
Cet amortissement est une charge purement comptable : il n'entraîne aucune sortie d'argent, mais il diminue votre résultat imposable, souvent jusqu'à le ramener à zéro pendant dix ou quinze ans.
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Repère chiffré Vous achetez un appartement 200 000 €, dont 160 000 € pour le bâti amortissable. Amorti sur trente ans, cela représente environ 5 300 € de charge annuelle. Ajoutez 4 000 € d'intérêts d'emprunt et 2 000 € d'autres charges, et vous neutralisez des loyers annuels de l'ordre de 11 000 €. Résultat imposable : zéro. Vous encaissez des loyers sans impôt ni prélèvements sociaux sur cette période. |
La contrepartie est une comptabilité commerciale complète, avec dépôt d'une liasse fiscale, qui justifie en pratique le recours à un professionnel du chiffre.
Ce coût reste modeste au regard de l'économie d'impôt générée, d’autant plus qu’il est également déductible (le recours à un expert-comptable pour la gestion fiscale de votre bien constitue une charge déductible, réduisant davantage votre résultat imposable).
4. La réforme de 2025 : les amortissements réintégrés dans la plus-value
C'est le changement le plus lourd de conséquences, et pourtant le plus discret. Jusqu'en février 2025, le loueur non professionnel amortissait son bien pour effacer l'impôt sur les loyers, puis le revendait sans que ces amortissements ne viennent gonfler la plus-value imposable. Un double avantage que le loueur professionnel, lui, n'a jamais connu.
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à cette anomalie en modifiant l'article 150 VB du CGI. Désormais, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits pendant la location. La plus-value imposable augmente donc mécaniquement.
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Repère chiffré Vous achetez un bien 200 000 €, vous déduisez 50 000 € d'amortissements sur plusieurs années, puis vous revendez 250 000 €.
à La base imposable a doublé. |
Trois précisions déterminantes s'imposent.
La mesure s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien. Les amortissements pratiqués avant 2025 sont donc concernés, ce qu'a expressément confirmé la réponse ministérielle Mette du 24 mars 2026. Il ne s'agit pas d'une rétroactivité au sens juridique, mais d'un changement de règle d'assiette applicable à une vente future.
Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer pleinement. La plus-value ainsi recalculée bénéficie toujours de l'exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et de l'exonération des prélèvements sociaux au bout de trente ans. La détention longue reste donc le meilleur amortisseur.
Certaines résidences de services sont expressément exclues de la réforme : les résidences étudiantes, les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées et les établissements médico-sociaux. Un bien dans une résidence gérée de ce type conserve l'ancien régime, ce qui constitue un véritable avantage comparatif. Les résidences de tourisme, en revanche, sont bien concernées.
Ce qu'il faut comprendre : la réforme ne supprime pas l'intérêt du LMNP au réel, mais rogne l'un de ces deux avantages. L'amortissement continue d'effacer l'impôt sur les loyers pendant la détention. Il est simplement, désormais, repris à la sortie.
5. La SCI : arbitrer entre transparence à l'IR et amortissement à l'IS
La SCI n'est pas un régime fiscal mais une structure de détention. Sa fiscalité dépend de l'option retenue, et le choix engage durablement.
La SCI à l'impôt sur le revenu est transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, dans la catégorie des revenus fonciers, car la SCI est faite pour la location nue. Vous déduisez les charges réelles mais vous n'amortissez pas le bien.
Un déficit foncier s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
À la revente, vous relevez du régime des plus-values des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.
C'est la voie de la simplicité et de la transmission patrimoniale, la valeur des parts étant réputée décotée par rapport à celle du bien détenu en direct.
La SCI à l'impôt sur les sociétés, choisie sur option ou subie, permet d'amortir le bien exactement comme un LMNP au réel.
Le résultat est imposé au niveau de la société au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis au taux de 25 % au-delà. En apparence, c'est très favorable. Mais deux effets pèsent lourd.
D'abord, la distribution des bénéfices aux associés déclenche une seconde imposition, sous la forme du prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % depuis 2026 pour les dividendes (la fameuse « Flat tax »). On parle alors de double imposition, au niveau de la société puis de l'associé.
Ensuite, la revente relève de la plus-value professionnelle. Les amortissements pratiqués sont ainsi intégralement réintégrés et, surtout, il n'existe aucun abattement pour durée de détention.
La plus-value est imposée à l'impôt sur les sociétés, quel que soit le temps écoulé. C'est le talon d'Achille de la SCI à l'IS pour qui envisage de revendre un jour.
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Le piège à connaître Une SCI à l'impôt sur le revenu qui se met à louer en meublé, même quelques semaines par an, exerce une activité fiscalement commerciale et bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés, en application du 2 de l'article 206 du CGI. L'administration tolère une part de recettes meublées inférieure à 10 % des recettes totales, mais la jurisprudence récente est stricte : la cour administrative d'appel de Toulouse a jugé, le 29 janvier 2026, que quelques semaines de location saisonnière suffisaient à entraîner la bascule. Ne logez jamais une location meublée dans une SCI à l'IR sans mesurer cette conséquence. |
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Critère |
SCI à l'IR |
SCI à l'IS |
|---|---|---|
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Location adaptée |
Nue |
Nue ou meublée |
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Amortissement |
Non |
Oui |
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Imposition des loyers |
Chez l'associé, au barème IR |
IS à 15 % puis 25 % dans la société |
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Distribution des bénéfices |
Sans surcoût |
Flat tax : Seconde imposition à 31,4 % |
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Plus-value de revente |
Particuliers, abattements durée |
Professionnelle, sans abattement |
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Idéal pour |
Transmission, location nue |
Capitaliser et réinvestir |
6. Prélèvements sociaux 2026 : la nuance qui change l'arbitrage
Voici le point le plus récent, et le moins connu. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée sur certains revenus du capital, portant le taux global des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %.
Cette hausse ne frappe pas tout le monde de la même manière, et c'est là que l'arbitrage se joue.
Les revenus de location meublée non professionnelle, classés parmi les revenus du patrimoine mobilier, passent à 18,6 %.
En revanche, et par dérogation expresse, les revenus fonciers issus de la location nue ainsi que les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Autrement dit, à compter des revenus 2025, le loueur en meublé supporte 1,4 point de prélèvements sociaux de plus que le bailleur en location nue sur ses revenus courants, tandis que la plus-value immobilière demeure logée à 17,2 % pour les deux.
Ce n'est pas anecdotique sur un horizon long, et cela renforce, à la marge, l'attractivité de la location nue et de la SCI à l'IR pour un investisseur qui privilégie le rendement récurrent.
7. Comment arbitrer : le schéma de décision
Aucun régime n'est supérieur dans l'absolu. Le bon choix dépend de votre horizon, de votre financement et de votre objectif patrimonial. Le schéma ci-dessous résume la logique que j'applique avec mes clients.
Trois cas types l'illustrent.
Premier cas, l'investisseur financé à crédit qui vise un rendement net immédiat. Le LMNP au réel reste le plus efficace : l'amortissement neutralise l'impôt pendant toute la durée du prêt. La réforme de 2025 ne change la donne qu'à la revente, que l'on peut d'ailleurs différer pour capter les abattements.
Deuxième cas, le dirigeant fortement imposé qui veut capitaliser sans se verser de revenus. La SCI à l'IS devient pertinente : l'impôt à 15 % puis 25 % est bien inférieur à sa tranche marginale, et il réinvestit les loyers dans la société sans distribution, donc sans seconde imposition. Il assume en contrepartie une revente fiscalement lourde, qu'il n'envisage précisément pas.
Troisième cas, le patrimoine familial destiné à être transmis et loué nu. La SCI à l'IR s'impose : transparence, déficit foncier imputable, abattements pour durée de détention à la revente, et transmission facilitée des parts. La location meublée y est à proscrire.
Erreurs fréquentes
• Confondre la SCI, qui est une structure, avec un régime fiscal : la vraie question est celle de l'option, IR ou IS.
• Loger une location meublée dans une SCI à l'IR sans anticiper la bascule automatique et irréversible à l'impôt sur les sociétés.
• Croire que la réforme de 2025 a tué le LMNP au réel : elle en réduit l'avantage à la revente, sans supprimer l'effacement d'impôt pendant la détention.
• Oublier que la SCI à l'IS n'offre aucun abattement pour durée de détention, ce qui rend la revente très coûteuse.
• Raisonner sur des prélèvements sociaux à 17,2 % pour la location meublée, alors qu'ils sont désormais de 18,6 %.
• Comparer les régimes sur le seul rendement annuel, en négligeant la fiscalité de sortie, qui fait souvent basculer l'arbitrage.
Checklist avant de décider
1. Définir l'horizon : conservez-vous le bien longtemps ou visez-vous une revente à moyen terme ?
2. Chiffrer le financement : le montant des intérêts d'emprunt oriente fortement vers le régime réel.
3. Simuler les deux régimes du LMNP, micro-BIC et réel, sur vos chiffres réels.
4. Décider entre location nue et location meublée avant de choisir la structure.
5. Pour une SCI, trancher l'option IR ou IS selon votre volonté de revendre ou de capitaliser.
6. Intégrer la plus-value de sortie dans la comparaison, pas seulement le rendement courant.
7. Vérifier l'éligibilité aux résidences services exclues de la réforme de 2025 si le projet s'y prête.
8. Faire valider le montage par un avocat et un expert-comptable avant tout engagement.
Conclusion
Les réformes de 2024 à 2026 n'ont pas désigné de vainqueur unique. Elles ont rendu l'arbitrage plus ténu.
Le LMNP au réel demeure très efficace pendant la détention, mais sa sortie est désormais plus taxée.
La SCI à l'IS séduit qui veut capitaliser, à condition d'accepter une revente lourde.
La SCI à l'IR reste la structure de la transmission et de la location nue.
La vraie question n'est donc pas quel est le meilleur régime, mais quel régime sert le mieux votre objectif patrimonial, à l'entrée comme à la sortie.
C'est cette projection complète qu'il faut construire avant de signer.
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Vous hésitez entre LMNP et SCI pour un projet immobilier, ou vous voulez sécuriser un montage existant à la lumière des dernières réformes ? Faisons le point ensemble. Romain BRIERE Avocat au barreau de Grasse romain.briere@avocat.fr Prendre rendez-vous : consultation.avocat.fr/avocat-antibes/romain-briere-51790.html |
Contenu informatif général, qui ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
Sources et références
• Article 150 VB du CGI — modifié par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 : le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits, avec exclusion des résidences étudiantes et services.
• Article 150 V du CGI — la plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
• Article 150 U du CGI — régime des plus-values immobilières des particuliers et des sociétés relevant des articles 8 à 8 ter.
• Article 50-0 du CGI — régime micro-BIC, seuils et abattements forfaitaires, actualisation triennale des seuils.
• Article 206, 2 du CGI — assujettissement de plein droit à l'impôt sur les sociétés d'une société civile exerçant une activité commerciale, dont la location meublée.
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) — abaissement des seuils et abattements micro-BIC des meublés de tourisme : 30 % et 15 000 € pour les non classés, 50 % et 77 700 € pour les classés.
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) — relèvement des prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus du patrimoine mobilier, dont la location meublée non professionnelle ; les revenus fonciers et les plus-values immobilières demeurent à 17,2 %.
• Réponse ministérielle Mette n° 10097 (JO AN du 24 mars 2026) — application de la réintégration des amortissements aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, y compris pour les amortissements antérieurs à 2025.
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 — régime fiscal de la location meublée et assujettissement à l'IS des sociétés civiles louant en meublé.
• Régimes d'imposition de la location meublée, impots.gouv.fr — seuils, abattements et conditions du statut de loueur professionnel (article 155, IV du CGI).
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