Plus-value immobilière en 2026 : tous les régimes d’imposition
Nom propre, SCI, résidence principale et secondaire
INTRODUCTION
Un dirigeant me consulte avant de céder un appartement acheté douze ans plus tôt, puis un local commercial logé dans une SCI, et enfin sa résidence principale au moment de quitter la région. Trois cessions, trois régimes fiscaux entièrement différents, et un écart d’imposition qui peut aller de zéro à plusieurs dizaines de milliers d’euros sur des montants pourtant comparables.
La plus-value immobilière obéit à un principe simple : le gain réalisé entre l’achat et la revente est imposable, mais ce principe se décline en une mosaïque de régimes dont la maîtrise conditionne directement le rendement net d’une opération patrimoniale. Le mode de détention, le type de bien, la durée de conservation, l’usage du logement et, depuis 2025, le régime locatif appliqué pendant la détention, modifient profondément la note finale.
Cet article passe en revue l’ensemble des régimes applicables en 2026, avec la méthode de calcul, les taux, les abattements, les principales exonérations, la comparaison entre détention en nom propre et détention en société, le traitement spécifique du meublé, et les points de vigilance qui coûtent le plus cher lorsqu’ils sont ignorés.
1. LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS
Les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier relèvent de l’article 150 U du Code général des impôts et des articles 150 V à 150 VH. Ce régime, dit des plus-values des particuliers, s’applique aux ventes d’immeubles bâtis ou non bâtis, aux terrains, et aux droits portant sur ces biens, réalisés par une personne physique ou par une société translucide relevant des articles 8 à 8 ter du même code.
Le fait générateur de l’impôt est la cession, c’est-à-dire, en pratique, la signature de l’acte authentique de vente. L’impôt est liquidé et prélevé directement par le notaire sur le prix de vente, puis reversé à l’administration au moyen de la déclaration n° 2048-IMM. Le vendeur n’a donc, dans la très grande majorité des cas, aucune démarche déclarative personnelle à accomplir, la plus-value figurant simplement, pour information, sur sa déclaration de revenus. Lorsque la cession est exonérée, l’acte doit préciser le fondement de l’exonération, sous le contrôle du service de la publicité foncière, conformément à l’article 150 VG du CGI.
Deux points méritent d’être posés d’emblée.
D’une part, une moins-value immobilière n’est en principe ni imputable ni reportable, ce qui distingue nettement l’immobilier des valeurs mobilières.
D’autre part, ce régime des particuliers ne concerne pas les biens inscrits à l’actif d’une entreprise ni les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, qui relèvent, elles, du régime des plus-values professionnelles étudié plus loin.
2. LE CALCUL DE LA PLUS-VALUE BRUTE
PLUS-VALUE = [PRIX DE CESSION – frais de ventes] – [PRIX D’ACQUISITION + frais d’acquisition (réel / forfait 7,5%) + dépenses de travaux (réel / forfait 15%)]
La plus-value brute est la différence entre un prix de cession et un prix d’acquisition, chacun corrigé selon des règles précises.
1. Le prix de cession (article 150 VA du CGI) correspond au prix stipulé dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur à l’occasion de la vente, tels que le coût des diagnostics obligatoires, la mainlevée d’hypothèque ou la commission d’agence lorsqu’elle reste à sa charge.
2. Le prix d’acquisition (article 150 VB du CGI) correspond au prix d’achat d’origine, majoré de plusieurs postes :
a. Les frais d’acquisition, retenus soit pour leur montant réel sur justificatifs, soit, à défaut, pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
b. Les dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, retenues soit pour leur montant réel sur factures d’entreprise, soit, pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, pour un forfait de 15 % du prix d’achat.
Trois exclusions reviennent constamment dans les dossiers.
- Les intérêts d’emprunt ne majorent pas le prix d’acquisition.
- Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même, sans facture d’entreprise, ne sont pas retenus.
- Enfin, les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas l’être une seconde fois au titre de la plus-value. Le choix entre le réel et le forfait s’effectue poste par poste, en retenant l’option la plus favorable.
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Exemple : Revente d’une résidence secondaire détenue 12 ans Acquisition en 2014 pour 200 000 €, revente en 2026 pour 320 000 € net. Prix d’acquisition corrigé : 200 000 € + 15 000 € (forfait 7,5 %) + 30 000 € (forfait travaux 15 %) = 245 000 €. Plus-value brute : 320 000 € − 245 000 € = 75 000 €. C’est sur cette base que s’appliquent ensuite les abattements pour durée de détention. |
3. LES TAUX D’IMPOSITION ET LA SURTAXE
TAUX D’IMPOSITION (32,6 %) = IMPÔT SUR LE REVENU (19%) + PRELEVEMENTS SOCIAUX (17,2%) + (SURTAXE).
En 2026, la plus-value nette imposable supporte deux prélèvements distincts qui s’additionnent :
1. L’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 % (article 200 B du CGI).
2. Les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %).
Le taux global est donc de 36,2 % avant abattements. Il faut noter, pour lever une confusion fréquente en 2026, que la hausse de la CSG issue de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne concerne que les revenus du capital mobilier, dividendes, intérêts et plus-values de cession de titres. Les plus-values immobilières des résidents restent taxées à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
À ces prélèvements s’ajoute, pour les plus-values les plus élevées, une taxe complémentaire prévue à l’article 1609 nonies G du CGI. Cette surtaxe s’applique lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire après abattement pour durée de détention, dépasse 50 000 € par cédant. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value, selon un barème progressif, et ne vise ni la résidence principale exonérée ni les terrains à bâtir.
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Plus-value nette imposable (IR) |
Taux de la surtaxe |
|---|---|
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Jusqu’à 50 000 € |
Aucune |
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De 50 001 € à 100 000 € |
2 % |
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De 100 001 € à 150 000 € |
3 % |
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De 150 001 € à 200 000 € |
4 % |
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De 200 001 € à 250 000 € |
5 % |
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Au-delà de 250 000 € |
6 % |
Un mécanisme de lissage atténue l’effet de seuil à l’entrée de chaque tranche, afin d’éviter qu’une plus-value légèrement supérieure au seuil ne subisse brutalement le taux plein sur la totalité de son montant.
4. LES ABATTEMENTS POUR DUREE DE DETENTION
C’est le mécanisme central du régime. Plus le bien est conservé longtemps, plus la base imposable diminue, jusqu’à l’exonération totale. Deux barèmes distincts coexistent, l’un pour l’impôt sur le revenu (article 150 VC du CGI), l’autre pour les prélèvements sociaux.
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Durée de détention |
Abattement IR |
Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
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Jusqu’à 5 ans |
0 % |
0 % |
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De la 6ᵉ à la 21ᵉ année |
6 % par an |
1,65 % par an |
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22ᵉ année |
4 % (soit 100 %) |
1,60 % |
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De la 23ᵉ à la 30ᵉ année |
Déjà exonéré |
9 % par an |
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Exonération totale |
22 ans |
30 ans |
La conséquence est fondamentale. L’impôt sur le revenu s’éteint après 22 ans de détention, mais les prélèvements sociaux, plus lourds en montant, ne disparaissent qu’après 30 ans. Entre la 22ᵉ et la 30ᵉ année, la plus-value n’est donc plus soumise qu’aux prélèvements sociaux résiduels.
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Exemple : Effet de la durée sur une même plus-value brute de 75 000 €
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5. LES EXONERATIONS
La résidence principale
L’exonération de la résidence principale est totale et sans condition de durée de détention (article 150 U, II, 1° du CGI). Elle couvre le logement qui constitue la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession, ainsi que ses dépendances immédiates et nécessaires vendues simultanément, comme un garage, une cave ou une place de stationnement.
Deux précisions déterminent l’application de cette exonération.
D’une part, l’occupation effective doit pouvoir être démontrée par un faisceau d’indices, tels que les consommations d’énergie, l’adresse de déclaration des revenus ou les abonnements courants.
D’autre, lorsque le logement est vendu après le déménagement, l’exonération demeure acquise si le bien a été mis en vente sans délai et si la cession intervient dans un délai normal (en pratique estimé à un an par la doctrine administrative). Au-delà, le bien devient une résidence secondaire dont la plus-value redevient imposable.
Les autres cas d’exonération
Le Code général des impôts prévoit plusieurs autres exonérations, dont les principales sont synthétisées ci-dessous.
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Situation |
Fondement |
Condition essentielle |
|---|---|---|
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Résidence principale |
150 U, II, 1° |
Résidence effective au jour de la vente |
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Première cession d’un logement autre que la résidence principale |
150 U, II, 1° bis |
Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans, et remployer le prix dans une résidence principale sous 24 mois |
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Cession inférieure ou égale à 15 000 € |
150 U, II, 6° |
Seuil apprécié par quote-part en cas d’indivision |
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Retraité ou invalide de condition modeste |
150 U, III |
Non-assujettissement à l’IFI et revenu fiscal de référence sous plafond |
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Ancien logement d’un non-résident |
150 U, II, 2° |
Résident UE ou EEE, domicile fiscal antérieur en France d’au moins 2 ans, cession dans les 10 ans du départ, exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette par cédant |
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Cession à un organisme de logement social |
150 U, II, 7° |
Dispositif prolongé jusqu’au 31 décembre 2026 |
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Détention longue |
150 VC |
Exonération d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans |
L’exonération pour remploi dans la résidence principale (150 U, II, 1° bis) mérite une attention particulière. Réservée à celui qui n’est pas déjà propriétaire de sa résidence principale, elle constitue un levier puissant pour un locataire qui détient un investissement locatif et souhaite acquérir son logement, à condition que le remploi soit effectif dans le délai de vingt-quatre mois. L’exonération est alors proportionnelle à la fraction du prix effectivement remployée.
6. LA PLUS-VALUE EN SCI
Le mode de détention commande le régime applicable à la sortie. Il faut distinguer nettement la société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu de celle qui a opté pour l’impôt sur les sociétés.
La SCI à l’impôt sur le revenu : plus-value des particuliers
La SCI translucide relevant de l’article 8 du CGI est fiscalement transparente pour la plus-value.
La cession de l’immeuble par la société est imposée entre les mains de chaque associé personne physique, au prorata de ses droits, selon le régime des plus-values des particuliers, avec les mêmes taux et les mêmes abattements pour durée de détention que ceux applicables à une détention en nom propre.
La cession des parts de la SCI, si celle-ci est à prépondérance immobilière, relève également de ce régime au titre de l’article 150 UB du CGI.
En revanche, la surtaxe de l’article 1609 nonies G s’apprécie globalement au niveau de la société, et non associé par associé.
La SCI à l’impôt sur les sociétés : plus-value des professionnels
L’option pour l’impôt sur les sociétés change entièrement de logique. Le bien devient amortissable comptablement, ce qui réduit l’imposition des loyers pendant toute la période de détention, mais la plus-value de cession relève alors du régime des plus-values professionnelles.
Elle se calcule par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire son prix d’acquisition diminué des amortissements déjà pratiqués.
Deux conséquences en découlent.
D’abord, il n’existe aucun abattement pour durée de détention, de sorte que la durée de conservation n’efface jamais l’impôt.
Ensuite, les amortissements pratiqués pendant la détention viennent mécaniquement gonfler la plus-value taxable, puisqu’ils ont réduit la valeur nette comptable.
La plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés éligibles, puis au taux de 25 %.
Pour appréhender personnellement le produit de la vente, l’associé doit ensuite se distribuer un dividende, soumis en 2026 au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.
Cette double imposition, au niveau de la société puis de l’associé, est le prix de la souplesse offerte pendant la détention.
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Critère |
SCI à l’IR |
SCI à l’IS |
|---|---|---|
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Imposition des loyers |
Revenus fonciers à la tranche marginale, sans amortissement |
Bénéfice réduit par l’amortissement du bien |
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Régime de la plus-value |
Plus-values des particuliers |
Plus-values professionnelles |
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Abattement pour durée |
Oui, exonération à 22 et 30 ans |
Aucun |
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Base de la plus-value |
Prix de cession - prix d’acquisition corrigé |
Prix de cession - valeur nette comptable |
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Imposition à la sortie |
IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe éventuelle |
IS 15% / 25% + Flat Tax 31,4% |
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Profil adapté |
Conservation longue, transmission |
Rendement locatif, réinvestissement dans la société |
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Exemple : Sortie d’un même bien après 12 ans Bien acquis 300 000 €, revendu 500 000 €. En SCI à l’IR, après forfaits et abattement pour 12 ans de détention, l’imposition de sortie s’établit autour de 36 000 €. En SCI à l’IS ayant amorti environ 90 000 € sur la période, la plus-value comptable atteint 290 000 €, générant un impôt sur les sociétés de l’ordre de 68 000 €, auquel s’ajoute le prélèvement forfaitaire unique lors de la distribution du produit à l’associé. Attention : l’arbitrage ne se lit jamais à la seule sortie. La SCI à l’IS a pu, pendant douze ans, effacer une large part de l’impôt sur les loyers. Le bon raisonnement compare le coût global sur toute la durée de détention, et non le seul instant de la revente. |
7. LA PLUS-VALUE EN LMNP
La location meublée non professionnelle au régime réel a longtemps offert un double avantage : l’amortissement du bien effaçait l’impôt sur les loyers pendant la détention, sans aucune contrepartie lors de la revente, la plus-value se calculant sur le prix d’achat d’origine.
La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette singularité. Son article 84 a inséré un III à l’article 150 VB du CGI, prévoyant que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est désormais minoré des amortissements admis en déduction pendant la période de location meublée. La mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé qu’elle vise l’ensemble des amortissements déduits depuis l’acquisition, sans clause de sauvegarde pour ceux pratiqués avant 2025.
Trois limites tempèrent la portée du dispositif :
1. Certaines résidences services sont expressément exclues, notamment les résidences étudiantes et pour jeunes actifs, les résidences seniors et les établissements pour personnes âgées ou dépendantes, dont les amortissements ne sont pas réintégrés.
2. Les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte dans la majoration du prix d’acquisition ne sont pas réintégrés une seconde fois.
3. Les loueurs au régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ne sont pas concernés, faute d’amortissement effectivement déduit, et les amortissements différés non imputés au sens de l’article 39 C échappent à mon sens à la réintégration, la doctrine administrative n’ayant toutefois pas encore été publiée sur ce dernier point.
Surtout, les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer sur cette base élargie. Une détention de 22 ans neutralise donc l’impôt sur le revenu, y compris sur la fraction réintégrée, et une détention de 30 ans emporte exonération complète.
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Exemple : Revente d’un meublé après 11 ans Acquisition 2015 pour 250 000 €, amortissements immobiliers déduits 60 000 €, revente 2026 pour 330 000 € net. Ancien régime : plus-value brute de 61 250 € après forfait de frais. Régime actuel : le prix d’acquisition est minoré de 60 000 €, portant la plus-value brute à 121 250 €. Après abattement pour 11 ans de détention, taux et surtaxe, l’impôt passe d’environ 17 000 € à environ 35 000 €. Le surcoût de sortie approche 18 000 €, à mettre en regard de l’économie d’impôt procurée par ces mêmes amortissements pendant onze ans de location, souvent supérieure. Le régime réel reste avantageux dans la grande majorité des situations, sauf revente à court terme. |
8. LE SCHEMA DE DECISION
Face à une cession, la question fiscale se déroule comme une cascade, dont chaque réponse oriente vers l’étape suivante.
1. Le bien est-il ma résidence principale au jour de la vente ? Si oui, exonération totale, l’analyse s’arrête.
2. À défaut, une autre exonération s’applique-t-elle ? Première cession avec remploi, prix inférieur à 15 000 €, retraité modeste, non-résident, organisme de logement social. Si oui, exonération, totale ou plafonnée.
3. Sinon, quelle est la durée de détention ? Au-delà de 30 ans, exonération totale. Au-delà de 22 ans, seuls demeurent les prélèvements sociaux.
4. Dans les autres cas, je calcule la plus-value brute, j’applique les deux barèmes d’abattement, puis les taux de 19 % et 17,2 %.
5. La plus-value nette dépasse-t-elle 50 000 € ? Si oui, j’ajoute la surtaxe.
6. Le bien était-il loué en meublé au réel ? Si oui, je réintègre au préalable les amortissements dans le calcul.
7. Enfin, je vérifie l’impact sur le revenu fiscal de référence et sur les contributions des hauts revenus.
9. POINTS DE VIGILANCE PATRIMONIAUX
La plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu est intégrée au revenu fiscal de référence de l’année de la cession. Cette conséquence, souvent négligée, produit trois effets.
Elle peut d’abord faire perdre le bénéfice de dispositifs soumis à condition de ressources.
Elle peut ensuite déclencher ou augmenter la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (article 223 sexies du CGI), au taux de 3 % à 4 % au-delà de 250 000 € pour une personne seule et de 500 000 € pour un couple.
Elle peut enfin, pour les revenus de référence les plus élevés, interférer avec la contribution différentielle sur les hauts revenus (article 224 du CGI), qui garantit une imposition minimale de 20 % et a été prorogée pour 2026. L’interaction précise de la plus-value immobilière avec cette dernière contribution mérite une simulation individuelle avant toute cession significative.
Deux réformes ont par ailleurs été discutées lors de l’examen de la loi de finances pour 2026, l’une visant à ramener l’exonération totale à 17 ans, l’autre à remplacer les abattements par un coefficient d’érosion monétaire assorti d’une baisse des taux. Aucune n’a été retenue dans le texte définitif, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Le régime décrit ici demeure celui applicable en 2026, mais ces projets illustrent l’instabilité de la matière et justifient de ne fonder aucune décision de vente sur un texte non promulgué.
Checklist avant une cession
1. Identifier le mode de détention, nom propre, SCI à l’IR ou SCI à l’IS.
2. Qualifier le bien, résidence principale, secondaire, locatif nu ou meublé.
3. Vérifier l’éligibilité à une exonération, en priorité la résidence principale et le remploi.
4. Calculer la durée de détention exacte en années révolues depuis l’acte d’acquisition.
5. Reconstituer le prix d’acquisition corrigé, en comparant réel et forfaits, poste par poste.
6. Pour un meublé au réel, chiffrer le montant des amortissements à réintégrer.
7. Estimer la surtaxe si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
8. Simuler l’impact sur le revenu fiscal de référence et les contributions des hauts revenus.
Conclusion
La plus-value immobilière n’est pas un impôt unique mais un ensemble de régimes qui récompensent la durée, protègent la résidence principale et sanctionnent l’improvisation.
Entre une détention en nom propre conservée vingt-cinq ans et un bien logé en SCI à l’impôt sur les sociétés revendu trop tôt, l’écart d’imposition peut représenter plusieurs années de rendement locatif.
La question stratégique n’est donc pas seulement combien vais-je payer, mais quand et sous quelle structure dois-je céder pour préserver le résultat de mon patrimoine.
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Sources et références
• Article 150 U du CGI : champ d’application des plus-values immobilières des particuliers et exonérations, modifié par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026.
• Article 150 VA du CGI : détermination du prix de cession.
• Article 150 VB du CGI : détermination du prix d’acquisition, forfaits de frais et de travaux, et minoration des amortissements du meublé au III.
• Article 150 VC du CGI : abattement pour durée de détention à l’impôt sur le revenu.
• Article 200 B du CGI : taux proportionnel de 19 % de l’impôt sur le revenu.
• Article 1609 nonies G du CGI : taxe sur les plus-values immobilières élevées, barème de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 €.
• Article 150 VG du CGI : obligations déclaratives et mention de l’exonération dans l’acte.
• Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 : réintégration des amortissements dans la plus-value du loueur en meublé.
• Articles 223 sexies et 224 du CGI : contribution exceptionnelle et contribution différentielle sur les hauts revenus, cette dernière prorogée pour 2026.
• Doctrine administrative BOFiP, série RFPI-PVI, et déclaration n° 2048-IMM : modalités pratiques de liquidation et barème des prélèvements sociaux.
Romain BRIERE, Avocat au barreau de Grasse.
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