Le cadre antérieur à la loi le Meur : des clauses difficiles à interpréter

Avant l'adoption de la loi, les difficultés d'interprétation des règlements de copropriété étaient fréquentes et source de contentieux.

Les difficultés portaient à la foi sur la qualification de l'activité du loueur et sur l'interprétation des clauses réstrictives insérées dans les règlements, montrant des positions variables et casuistiques des juges (Voir sur le blog : Para-hôtellerie : comment interpréter les clauses restrictives d'activités commerciales dans les règlements de copropriété ?).

C'est dans ce contexte que certaines collectivités ont entrepris de limiter la délivrance d'autorisation aux situations dans lesquelles le copropriétaire pouvait prouver être en règle avec la copropriété.

 

Les dispositions nouvelles encadrant le contrôle des collectivités sur la situation des copropriétaires louant un meublé de tourisme

Prenant acte d'une première jurisprudence rendue sur la question, et évoquant une inconstitutionnalité, le législateur n'a pas souhaité autoriser les communes à imposer la production d'une copie du règlement de copropriété, d'une délibération d'assemblée générale ou d'une attestation établie par le syndic dans le cadre d'une demande d'autorisation.

En raison de sa probable inconstitutionnalité (Tribunal administratif de Nice, 31 janvier 2024, n° 2104077), le contrôle par la Mairie de la conformité au règlement de copropriété lors d'un changement d'usage n'a pas été repris par le législateur. Une simple attestation sur l'honneur est prévue (LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, article 5), et ce sans sanction spécifique.

 

Une jurisprudence confortée sur la probable inconstitutionnalité de l'exigence d'une autorisation par la copropriété, dès lors que l'autorisation de changement d'usage est délivrée sous-réserve des des tiers

Dans l'affaire jugée par le Tribunal Administratif de Nice, la collectivité a fait appel. La Cour administrative d'appel confirme le jugement du Tribunal Adminsitratif de Nice, et précise que :

  • L'autorisation de changement d'usage est délivrée sous-réserve des droits des tiers ;
  • Il n'appartient donc pas à la collectivité de demander au copropriétaire de justifier de ses droits ;
  • L'inconstitutionnalité d'une disposition contraire est affirmée, puisqu'elle aboutit à soumettre à un accord préalable discrétionnaire de la copropriété la possibilité pour le copropriétaire de louer en meublés de tourisme.

 

"5. D'une part, l'autorisation de changement d'usage prévue par les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est délivrée sous réserve des droits des tiers. Il n'appartient en conséquent pas à l'administration de demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier l'existence de ses droits à l'égard de la copropriété de l'immeuble. 6. D'autre part, des dispositions qui ont pour effet de soumettre discrétionnairement à l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage portent, dans des conditions contraires à l'article 2 de la Déclaration de 1789, une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires. 7. Les dispositions de l'article 2 de la délibération en litige, qui subordonnent la délivrance de l'autorisation de changement d'usage à la fourniture de l'accord de la copropriété de l'immeuble, sont contraires à ce qui vient d'être dit aux points 5 et 6. Elles sont, par suite, entachées d'excès de pouvoir et doivent, par conséquent, être annulées." (CAA de Marseille, 28 mars 2025, n°24MA00769).

Il paraît donc désormais acquis qu'en adoptant un dispositif plus restrictif que celui d'attestation sur l'honneur prévu par la loi Le Meur, la collectivité s'expose à l'annulation de son règlement.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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