Il n'est pas rare que les rédacteurs des règlements de copropriété y insèrent des clauses restreignant les activités autorisées dans l'immeuble. Leur application aux locations courtes durées a donné lieu à de nombreuses décisions rendues en jurisprudence.
En 2018, la Cour de cassation avait confirmé l'arrêt d'appel ayant constaté que la location courtée durée en studios meublés avec prestations de service était commerciale et par conséquent contraire au règlement de copropriété interdisant toute activité commerciale :
"qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que M. X... et la société X... J... avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision" (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 mars 2018, n°14-15.864).
La transposition à la variété des situations des propriétaires loueurs en courte durée et à la variété des rédactions des règlements de copropriété n'en est pas moins casuistique.
Ainsi, la Cour d'appel de Paris a pu juger qu'il convenait de démontrer que la location de courte durée constituait une industrie ou un commerce prohibé par une clause d'habitation bourgeoise qui autorisait les activités libérales et "autres professions tranquilles ne nécessitant pas pour leur exercice un nombreux personnel" (Cour d'Appel de Paris, 9 novembre 2022, n°18/27539, Confirmation). Elle semblait ainsi prendre le même chemin que ca Cour d'appel de Pau, qui avait précédemment jugé que "L'utilisation de ces sites initialement créés pour des annonces entre particuliers, ne fait pas présumer le caractère commercial de la location saisonnière qui doit être prouvé, ce qui n'est pas le cas en l'espèce" (Cour d'appel de Pau, 13 décembre 2017, n°17/02992). Dans une autre affaire, elle estimait contraire au règlement de copropriété l'exercice de cette activité dans un local commercial, car le règlement définissait comme mixte (y compris commerciale) la destination de l'immeuble, mais ne prévoyait pas une destination d'hôtel (Cour d'appel de Paris, 9 octobre 2019, n° 17/00737).
De son côté, la Cour d'appel de Grenoble avait exclu la qualification d'activité commerciale au motif que la location n'était pas accompagnée "de prestations qui revêtent le caractère d'un service para hôtelier, ce qui permettrait de qualifier l'activité de commerciale". Elle avait en revanche estimé que l'activité était commerciale en raison d'une déclaration en mairie de meublée de tourisme faite en qualité de professionnel, attestée en outre par les annonces proposées par l'intéressé qui mentionnaient une qualité de gérant immobilier professionnel. La Cour avait pris soin d'ajouter que les nuisances occasionnées par la rotation des occupants était également contraire à la clause d'habitation bourgeoise, donnant ainsi raison au syndicat des copropriétaires (Cour d'appel de Grenoble, 23 mai 2023, n°21/03445).
Dans une autre affaire, la Cour d'appel de Montpellier éludait l'interprétation de la clause pour retenir qu'indépendamment de la nature commerciale ou non de la location meublée, elle provoquait des nuisances permettant de reconnaître un trouble manifestement illicite et d'enjoindre au copropriétaire de cesser cette activité sous-astreinte (Cour d'appel de Montpellier, 29 octobre 2020, n°19/04215, Confirmation).
La variété de la jurisprudence démontre la difficulté à identifier des critères pertinents pour déterminer si l'activité de location courte durée est commerciale.
La Cour de cassation confirme que recourir à la législation fiscale est pertinent et procède par analogie avec le critère des prestations accessoires de para-hôtellerie. En leur absence, l'activité n'est pas de nature commerciale :
"5. Ayant souverainement relevé que l'activité exercée par la société MSC dans l'immeuble n'était accompagnée d'aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d'un service para-hôtelier, la cour d'appel en a exactement déduit que cette activité n'était pas de nature commerciale.
6. Elle a ainsi, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au régime fiscal applicable aux revenus dégagés par cette activité, légalement justifié sa décision." (Cour de cassation, Chambre civile 3, 25 janvier 2024, 22-21.455).
La qualification de l'activité est essentielle, puisqu'elle détermine la licéité de l'activité au regard du règlement de copropriété. D'autres règlementations doivent être vérifiées en cas d'exercice d'activité commerciale dans un logement, notamment la législation d'urbanisme (voir par exemple : le cas des Dark stores ; les risques en matière de sanctions pénales en cas d'utilisation d'une construction en violation des destinations autorisées par le PLU).
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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes
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