Les faits : une bailleresse a signifié au preneur un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer une certaine somme au titre de loyers impayés.

La procédure : la bailleresse a assigné le preneur en constat de la résiliation de plein droit du bail et en paiement de loyers, d'indemnités d'occupation et de réparations locatives. La locataire a formé des demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts, sollicitant notamment une somme égale aux loyers payés en réparation des troubles de jouissance subis pendant toute la durée du bail.

Par un arrêt en date du 05 mars 2026, n•24-15.820, la Cour de cassation a rappelé que : « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement » (article 1184 ancien du code de civil). Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du code civil). Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus (article 1728 du code civil). Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (L. 145-41 du code de commerce).

C’est dans ces conditions que la Cour suprême a jugé que :

« Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».

Bon à retenir : la clause résolutoire ne produira pas ses effets si le locataire justifie d’une exception d’inexécution telle que le manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible du local commercial.