https://www.linkedin.com/posts/julienchabanat_bail-commercial-jurisprudence-activity-7070360930999496704-LuBE?utm_source=share&utm_medium=member_desktop

Focus sur le panorama des arrêts publiés de la troisième chambre civile de la Cour de cassation pour l’année 2022 en matière de bail commercial :

Clause d’indexation et étendue de la sanction du réputé non écrit : seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite (on en parlait ici : Cass. 3ème civ., 12 janvier 2022, n°21-11.169).

Obligation de délivrance et permis de construire : manque à son obligation de délivrance le bailleur louant un local commercial affecté d'un défaut de permis de construire (on en parlait ici : Cass. 3ème civ., 1er juin 2022, n°21-11.602).

Clause résolutoire et procédure de sauvegarde : le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde du preneur empêche la poursuite de l'action introduite par le bailleur, avant ledit jugement, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement (on en parlait ici : Cass. 3ème civ., 13 avril 2022, n°21-15.336).

Bail dérogatoire et congé : un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d'occupation à l'échéance de ce bail (Cass. 3ème civ., 11 mai 2022, n°21-15.389).

Effet de l’acceptation du principe du renouvellement sur les manquements dénoncés antérieurement : l'acceptation du principe du renouvellement du bail postérieurement au commandement visant la clause résolutoire dont les effets n'avaient pas été constatés judiciairement, constitue une renonciation sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées à ce commandement (Cass. 3ème civ., 11 mai 2022, n°19-13.738).

Etendue de la compétence du juge des loyers dans la fixation du loyer en renouvellement : la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d'une condamnation ; le juge doit rechercher si l'affectation à la vente d'une surface moindre, que celle autorisée par le bail pour cette activité, ne résulte pas d'un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur (Cass. 3ème civ., 11 mai 2022 n°20-21.689, 20-21.651 et 20-21.652).

Droit de préemption du locataire commercial : le droit de préemption prévu à l'article L145-46-1 du Code de commerce est exclu, dans le cas d'une cession unique de locaux commerciaux distincts peu important que ces locaux soient situés dans le même immeuble et que la vente porte également sur un lot à usage d'habitation et sur des caves (Cass. 3ème civ., 29 juin 2022 n°21-16.452).

Interruption du délai de prescription et action en paiement d’une indemnité d’éviction : la délivrance d'une assignation interrompt le délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L145-9 du code de commerce (on en parlait ici : Cass. 3ème civ., 22 juin 2022, n°20-20.844 et 21-11.168).

Action en requalification : l'article L. 145-15 du code de commerce, réputant non écrites certaines clauses d'un bail commercial, n'est pas applicable à une demande en requalification d'un contrat en bail commercial ; la demande de la locataire, qui tend à la requalification en bail statutaire de la convention de location de terrain nu, est soumise à la prescription de deux ans commençant à courir à compter de la conclusion de la convention (on en parlait ici : Cass. 3ème civ., 7 décembre 2022, n°21-23.103).

????️Le thème est à nouveau d’actualité (Cass. 3ème civ., 25 mai 2023, n°22-15.946) avec une nouveauté remarquée : Le délai de prescription biennale applicable à l'action en requalification d'un contrat en bail commercial court, même en présence d'une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée.

Loyers et période Covid : l'effet de la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil ; ladite mesure n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance ; un locataire n'est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure résultant de cette mesure ; l'obligation de payer le loyer n'est pas sérieusement contestable (Cass. 3ème civ., 30 juin 2022, n°21-20.190 et 21-20.127).

Loyers et période Covid bis : une stipulation du bail commercial selon laquelle le paiement des loyers est suspendu dans les cas où « l'indisponibilité du bien » résulterait « soit du fait ou d'une faute du bailleur, soit de l'apparition de désordres de nature décennale soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale » ne peut recevoir application que dans les cas où le bien est indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même (Cass. 3ème civ., 23 novembre 2022, n°21-21.867 et 22-12.753).