Focus sur le panorama des arrêts publiés de la troisième chambre civile de la Cour de cassation pour l’année 2022 en matière de vente immobilière :
Garantie des vices cachés et forclusion : Le délai de deux ans dans lequel doit être intentée l'action résultant de vices rédhibitoires, prévu par l'article 1648 du code civil, est un délai de forclusion qui n'est pas susceptible de suspension, mais qui, en application de l'article 2242 du même code, peut être interrompu par une demande en justice jusqu'à l'extinction de l'instance. Dès lors, ayant retenu que ce délai de forclusion avait été interrompu par l'assignation en référé du 28 mai 2013 jusqu'à l'ordonnance du 24 juillet 2013, elle en a exactement déduit qu'à défaut de nouvel acte interruptif de forclusion dans le nouveau délai qui expirait le 24 juillet 2015, la demanderesse était forclose en son action fondée sur la garantie des vices cachés (Cass. 3ème civ., 5 janvier 2022, n°20-22.670).
Lésion, option et délai raisonnable : L'exercice de l'option prévue par l'article 1681 du code civil appartient à l'acquéreur qui en a seul l'initiative et qui doit l'exercer dans le délai prévu par la décision ayant admis la lésion, ou, à défaut, dans un délai raisonnable (Cass. 3ème civ., 5 janvier 2022, n°20-18.918).
Faculté de rétractation et courriel : La faculté de rétractation de l'acquéreur prévue à l'article L. 271-1, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation est exercée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Prive sa décision de base légale une cour d'appel qui retient que l'envoi d'un courriel n'a pas permis aux acquéreurs d'exercer régulièrement leur droit de rétractation, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'envoi d'un tel document au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l'éventuelle notification de la rétractation, lequel a attesté en justice avoir reçu le courriel litigieux, n'avait pas présenté des garanties équivalentes à celles d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (Cass. 3ème civ., 2 février 2022, n°20-23.468).
Vices cachés : Viole l'article 1641 du code civil en ajoutant à la loi une restriction qu'elle ne comporte pas la cour d'appel qui, pour rejeter l'action en garantie des vices cachés engagée par l'acquéreur d'une maison en raison de nuisances provenant de l'échouage saisonnier d'algues sargasses, retient qu'un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue était imprévisible ne constitue pas un vice caché (Cass. 3ème civ., 15 juin 2022, n°21-13.286).
Adjudication, défaut du paiement du prix et point de départ de la prescription : L'action en résolution de la vente par adjudication pour défaut de paiement du prix par l'adjudicataire tend à sanctionner une obligation de nature personnelle, de sorte qu'elle est soumise à la prescription de l'article 2224 du code civil. Le point de départ de ce délai de prescription se situe à la date d'expiration du délai dont disposait l'adjudicataire pour s'acquitter du prix de vente. (Cass. 3ème civ., 2 mars 2022, n°20-23.602).
Droit de préemption et effet de l’annulation de la décision de préemption : Lorsque, après s'être acquitté, en application de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, de son obligation de proposer l'acquisition du bien à l'ancien propriétaire, qui y a renoncé, le titulaire du droit de préemption propose cette acquisition à l'acquéreur évincé, qui l'accepte, celui-ci n'est plus recevable à demander l'annulation de la vente conclue avec l'ancien propriétaire à compter de la date de la conclusion de la promesse de vente. (Cass. 3ème civ., 7 septembre 2022, n°21-12.114).
Annulation de la vente, restitution du prix et garantie du notaire : En cas d'annulation de la vente d'un immeuble, la restitution du prix des travaux de conservation du bien réalisés par l'acquéreur, à laquelle le vendeur est condamné en contrepartie de la restitution de l'immeuble, ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible de donner lieu à garantie du notaire. En revanche, les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, du coût de l'assurance et des taxes foncières acquittés par l'acquéreur présentent un caractère indemnitaire donnant lieu à garantie du notaire. (Cass. 3ème civ., 12 octobre 2022, n°20-22.911).
Action en responsabilité, prescription, point de départ et défiscalisation : Le délai de l'action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance. Dès lors, viole l'article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la cour d'appel qui, pour déclarer prescrite l'action en responsabilité exercée par l'acquéreur d'un bien contre le vendeur et son mandataire pour manquement à l'obligation d'information ou de conseil, retient que le point de départ de la prescription se situe à la date de conclusion du contrat de vente, alors que, s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne pouvait résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass. 3ème civ., 26 octobre 2022, n°21-19.898).
Défaillance de la condition suspensive de prêt et imputabilité : L'indication, dans la promesse de vente, d'un montant maximal du prêt n'étant pas de nature à contraindre l'acquéreur à accepter une offre d'un montant inférieur, la défaillance de la condition suspensive n'est pas imputable à l'acquéreur lorsqu'elle résulte du refus de la banque de lui accorder un prêt pour le montant maximal prévu par la promesse (Cass. 3ème civ., 14 décembre 2022, n°21-24.539).
Pas de contribution, soyez le premier