La loi du 6 juillet 1989 régit la plupart des baux d’habitation en cours.

Son article 7 prévoit que l’une des obligations principales du locataire est de payer son loyer, ainsi que les charges fixés au bail.

La procédure d’expulsion étant particulièrement longue, il est recommandé d’agir dès deux ou trois échéances impayées.

Cette procédure se déroule devant le Juge des contentieux de la protection, siégeant au Tribunal de proximité (ex tribunaux d’instance).

L’article 762 du Code de procédure civile prévoit par ailleurs que les parties se défendent elles-mêmes, ou peuvent se faire assister et représenter par « un avocat, leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité, leurs parents ou alliés en ligne directe, leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus. »

Ainsi, si l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire, elle est recommandée, et ce pour éviter les différents « pièges » que comporte la procédure, et qui peuvent vous faire perdre de précieux mois.

1 – Vérifier que le bail contient une clause résolutoire

La première étape consiste à vérifier que le bail contient une clause résolutoire.

De l’existence de cette clause découle la possibilité d’aller en référé, en principe plus rapide que la procédure au fond, parce que les dates d’audience disponibles sont plus proches.

Toutefois, selon les juridictions, les dates au fond ne sont pas forcément plus éloignées que les dates en référé. Dans ces cas là, il est préférable d’agir au fond.

En effet, en référé, en cas de contestation sérieuse soulevée par le locataire, notamment en raison de l’état du logement, le juge peut s’estimer incompétent et inviter le bailleur à recommencer la procédure au fond.

2- Délivrer un commandement de payer

Le commandement de payer, délivré par un huissier , rappelle à ce dernier qu’il est tenu de payer les loyers, et lui indique le montant actuel de l’impayé.

La date de délivrance du commandement fait courir un délai de deux mois.

Dans le cas où le bailleur est une personne morale, par exemple une société, l’huissier a l’obligation de dénoncer le commandement à la CCAPEX (Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).

Dans le cas où le locataire n’a pas réglé le montant réclamé en intégralité dans le délai imparti, la clause résolutoire est réputée acquise, et une assignation peut être délivrée.

3- L’assignation et le déroulement de la procédure

L’assignation récapitule en faits et en droit les demandes du bailleur, visant principalement au paiement de l’arriéré de loyers et à l’expulsion du locataire.

Cette assignation doit impérativement être dénoncée au minimum deux mois avant la date d’audience à la préfecture ou à la sous-préfecture.

A défaut de dénonciation, la demande est irrecevable.

A l’audience, si le locataire est présent, il lui est demandé de justifier des raisons pour lesquelles le loyer n’est pas régulièrement payé.

Il peut par ailleurs solliciter des délais de paiement, en proposant un échéancier.

Le juge prononce soit l’expulsion du locataire, soit lui accorde des délais pour s’acquitter de l’arriéré.

Quand bien même la clause résolutoire est acquise, le juge a la faculté de suspendre ses effets, et d’accorder des délais au locataire pouvant durer jusqu’à 36 mois.

Pour accorder ces délais, le juge s’appuie notamment sur l’ancienneté du bail, la situation financière du locataire, sa bonne foi, ainsi que le montant de l’arriéré

Pendant toute la durée de l’échéancier, le locataire est tenu de rembourser l’arriéré de loyer selon les mensualités fixés par le juge, en plus du loyer courant et des charges.

A défaut de paiement d’une seule échéance, soit du paiement de l’arriéré, soit du paiement du loyer courant et des charges, l’expulsion peut être entreprise sans avoir à repasser devant le Tribunal.

4 – L’expulsion

Dans le cas où l’expulsion est prononcée, ou que les délais ne sont pas respectés, l’huissier signifie au locataire un commandement de quitter les lieux.

A ce stade, le locataire peut encore saisir le juge de l’exécution pour solliciter des délais pour quitter les lieux, et ce jusqu’à 36 mois.

Le juge tient compte de la bonne foi du locataire, des situations financière et médicale respectives du bailleur et du locataire, du paiement de l’indemnité d’occupation, des démarches du locataire pour se reloger, ainsi que le délai prévisible de relogement.

A compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour partir.

Suite à ce délai, l’huissier procédera à une tentative d’expulsion. Il s’agit, dans les faits, de demander au locataire de quitter le logement.

A ce stade, l’huissier ne peut toutefois pas contraindre le locataire à quitter le logement.

Pour pouvoir l’y contraindre, le concours de la force publique doit être réclamé à la préfecture. L’accord de la préfecture permet à l’huissier de procéder, de force, à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec l’aide d’un serrurier si besoin est.

Cette expulsion ne peut toutefois intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars, et ce en raison de la trêve hivernale qui interdit toute expulsion.

 

Si votre locataire ne règle plus ses loyers, n’attendez pas que la situation s’aggrave.

Contactez Maître Adrien VINEY pour vous assister et vous conseiller, de la délivrance du commandement de payer, jusqu’à la libération effective des lieux.