Lorsqu’un copropriétaire ne règle plus ses charges courantes depuis de nombreux mois, il met à la fois en péril les comptes de sa copropriété, mais également des autres copropriétaires qui doivent faire l’avance des fonds manquants.

Il est dès lors nécessaire de réagir rapidement, et ce d’autant plus que la loi ELAN du 23 novembre 2018 a ramené le délai de prescription pour l’action en recouvrement à cinq ans, contre dix auparavant.

Plusieurs procédures s’offrent au Syndicat des copropriétaires, qui, dans cette matière et représenté par son Syndic, peut agir sans vote préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

  1. La requête en injonction de payer

La requête en injonction de payer est une demande présentée, selon le montant, soit au Président du Tribunal de proximité, soit au Président du Tribunal judiciaire.

Cette procédure n’est pas contradictoire. Le magistrat rendra la décision sur la base des seuls éléments présentés par le Syndic.

Le copropriétaire visé n’aura connaissance de la procédure qu’une fois que la décision rendue par le Tribunal aura été signifiée par huissier.

Cette procédure est donc, en principe, simple, rapide, et ne requiert pas l’assistance d’un avocat.

Il faut cependant savoir qu’ à compter de la signification de l’ordonnance rendue par le Tribunal, le copropriétaire défaillant aura un mois pour faire opposition à cette ordonnance.

Dans ce cas, le Greffe du Tribunal convoque les parties à une audience, et une procédure classique se met en place.

Par ailleurs, certaines juridictions refusent de rendre une ordonnance selon le montant de charges impayées, au motif que l’affaire nécessite un débat contradictoire.

Dans le cas où le copropriétaire fait opposition, ou que la demande est rejetée, de nombreux mois auront ainsi été perdus avant d’en venir à une procédure classique.

Il est dès lors préférable d’avoir recours à la procédure ordinaire, introduite par assignation.

2. La procédure classique de recouvrement des charges

La procédure classique de recouvrement des charges de copropriété est introduite par une assignation, délivrée par un huissier. Elle concerne les charges déjà appelées.

La procédure est contradictoire.

Pour les demandes inférieures à 10 000 euros, l’affaire est portée devant le Tribunal de proximité. La représentation par avocat n’y est pas obligatoire, mais est vivement conseillée eu égard à la complexité de la matière.

Pour les demandes supérieures à 10 000 euros, l’affaire sera portée devant le Tribunal judiciaire. La représentation par avocat y est obligatoire, y compris pour le copropriétaire qui souhaite solliciter des délais de paiement ou contester les charges.

Le Syndicat des copropriétaires peut réclamer les charges, les frais de recouvrement, des dommages-intérêts pour le trouble causé à la trésorerie de la copropriété en raison des impayés répétés du copropriétaire assigné, ainsi que le paiement des frais d’avocat et des frais d’huissier.

La procédure étant contradictoire, et dès l’obtention de la décision prononçant la condamnation du copropriétaire défaillant, le syndic peut directement la faire exécuter auprès d’un huissier qui pourra notamment procéder à une saisie-attribution sur les comptes bancaires.

3. La procédure accélérée au fond

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, a instauré une nouvelle procédure à destination des copropriétés.

Après un délai de 30 jours suivant une mise en demeure sommant le copropriétaire défaillant de régler ses charges, le Syndicat des copropriétaires peut se prévaloir d’une déchéance.

Le Syndicat des copropriétaires peut alors assigner dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, normalement plus rapide qu’une procédure classique, en réclamant à la fois les charges déjà appelées, mais également les trimestres restants du budget prévisionnel déjà voté en assemblée générale.

En prenant ainsi l’exemple d’une copropriété qui aurait voté son budget prévisionnel de janvier à décembre 2022, et après une mise en demeure envoyée en janvier 2022, le Syndicat des copropriétaires pourra assigner pour réclamer non seulement les charges déjà appelées les années précédentes, mais également d’avance les charges qui auraient dû être trimestriellement réglées au cours de l’année 2022.

Le Syndicat des copropriétaires peut présenter les mêmes demandes que dans la procédure classique.

La représentation par avocat suit les mêmes règles que dans la procédure classique et sera ou non obligatoire en fonction du montant du litige.

Le Syndicat des copropriétaires, devra opter pour l'une ou l'autre des procédures, en tenant compte de l'ancienneté de l'arriéré, la complexité de l'affaire, ou plus simplement la disponibilité des dates auprès des juridictions.