L’acquisition d’un bien immobilier en VEFA n’est pas sans risques, la survenance de certains incidents peut compromettre le bon déroulement du contrat. Ce dispositif, bien que perfectible, peut réserver de mauvaises surprises, telles que l’existence de malfaçons, de non-conformités ou alors un allongement illégitime du délai de livraison. Néanmoins, il existe des risques moins usuels mais tout aussi déroutants pour l’acquéreur, comme l’inachèvement des travaux ou encore la faillite du promoteur.

Comment se prémunir face aux risques de l’achat sur plan ?

 

1. Différence entre l’inachèvement et le retard

  • Qu’est-ce que l’inachèvement ?

Cette notion renvoi à l’inexécution de l’ouvrage, le promoteur n’étant pas en mesure d’achever la construction du bien et de rendre l’immeuble habitable.

L’ouvrage n’est pas achevé du moment qu’il ne se conforme pas à l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation :

« L’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. » 

Pour plus d’informations sur la différence entre l’achèvement et les notions voisines.

 

  • Qu’est ce que le retard de livraison ?

Cette notion renvoi au non-respect du délai de livraison de la construction prévu dans le contrat, le promoteur étant en mesure de livrer le bien mais hors délai.

Le retard de livraison non justifié par le promoteur peut ouvrir droit à une demande d’indemnisation au bénéfice de l’acquéreur.

Néanmoins, certains retards de livraison se fondant sur la force majeure ou bien le comportement fautif du maître d’ouvrage sont non indemnisables.

Parallèlement, les causes légitimes de suspension ou de report du délai de livraison permettent au promoteur de se libérer de toute indemnisation des retards de livraison.

 

2. Que faire en cas d’inachèvement du bien ?

  • L’acquéreur a la possibilité d'actionner la garantie financière d’achèvement.

Il s’agit d’une garantie permettant d’assurer le financement de l’achèvement du chantier, quand bien même le promoteur est en situation de défaillance.

En effet, une compagnie d’assurance ou bien une banque va se porter garant de l’achèvement de l’immeuble. C’est une obligation purement financière, le garant ne prend pas la place du promoteur.

Le garant peut également procéder au remboursement des sommes versées par les acquéreurs.

En cas de faillite du promoteur, le reste des sommes dues par l’acquéreur devra être versé au garant d’achèvement.

Les sommes restantes dues par l’acquéreur dépendent de l’état d’avancement des travaux :

L’état des travaux

L’échelonnement des paiements

Total

Ouverture du chantier

20 %

20 %

Achèvement des fondations

15 %

35 %

Première dalle de béton

20 %

55 %

Murs en élévation

10 %

65 %

Hors d’eau

5 %

70 %

Menuiseries extérieures posées

15 %

85 %

Achèvement

10 %

95 %

Mise à disposition du bien

5%

100 %

 

Naturellement, le garant doit se conformer au permis de construire et au descriptif sommaire figurant dans l’acte de vente.

  • La couverture de la garantie s’étend au montant des travaux ainsi qu’à la rémunération du maître d’œuvre, du bureau d’étude ou de contrôle.

ATTENTION : Cette garantie a des limites, elle ne couvre pas les désordres affectant l’ouvrage. Il conviendra pour l’acquéreur d’actionner les garanties après achèvement. 

La garantie ne finance QUE l’achèvement.

 

Rédigé avec la participation de Saad CHAWKI, stagiaire Master 2 au sein du Cabinet de Maître Charles PAUMIER