Comment acheter un bien immobilier aux enchères ?

Il est question d’aborder uniquement les ventes immobilières aux enchères qui se déroulent à la barre du Tribunal à l’exclusion des ventes immobilières aux enchères, organisées par les chambres de notaire.

Etape 1 : La préparation de son budget

La vente immobilière aux enchères est avant tout un achat immobilier. La réussite de ce projet immobilier spécifique, puisqu’il n’y a ni condition suspensive d’obtention d’un prêt ni délai de rétractation, nécessite :

  • soit de disposer des fonds pour régler le prix de l’acquisition,
  • soit d’avoir l’assurance de l’obtention de son prêt immobilier.

Pour porter les enchères, il faut deux chèques de banque. Un chèque de 15000 euros et un chèque de 10% du montant de la mise à prix. L’Avocat en charge de l’achat vous indiquera l’ordre auquel il faudra établir les chèques.

Conseil : il faut associer sa banque ou un établissement de crédit à ce projet avant de franchir les prochaines étapes de l’acquisition.

Etape 2 : Le choix d’un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroule la vente

La vente immobilière aux enchères nécessite l’intervention d’un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroule la vente. C’est une exigence posée par la loi, et, on ne peut y déroger.

Ainsi, un Avocat inscrit au Barreau de Paris ne peut pas porter les enchères sur un bien situé dans le 95, le 95 étant un autre Barreau, celui du Val d’Oise.

L’Avocat vous conseille pour l’achat envisagé, il se rapproche de ses Confrères pour vous obtenir le maximum d’information sur le bien en se procurant notamment le Cahier des Conditions de vente (CCV), le Procès-Verbal Descriptif (PVD) du bien, les diagnostics et les informations complémentaires (Dires).

Il prépare les documents utiles à l’achat (pouvoir pour enchérir, attestation d’origine des fonds et attestation de non-condamnation à une peine d’interdiction d’achat).

L’Avocat vous informe sur l’ensemble des frais à régler en sus du prix maximal de votre enchère :

  • les éventuels intérêts de retard de paiement du prix maximal de l’enchère,
  • les frais préalables de vente (frais d’un montant variable, annoncés le jour de la vente : frais de publicité, frais d'huissier, frais de recherches hypothécaires),
  • les droits de mutations,
  • les émoluments,
  • les honoraires d’Avocat,
  • les frais divers (droit de plaidoirie, TVA, publicité foncière, honoraires de publication…).

A l’issue de la vente, il vous représente auprès du Tribunal et des services de la publicité foncière pour la publication et la délivrance du titre de propriété.

Le Notaire et l’agent immobilier n’interviennent pas dans le processus d’achat. C’est l’Avocat qui se chargera des formalités d’achat. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas faire l’impasse sur le rendez-vous préalable à l’achat immobilier aux enchères.

Conseil : Le rendez-vous avec un Avocat permet notamment d’analyser votre situation juridique, votre solvabilité ainsi que préparer les documents nécessaires à l’achat.

Etape 3 : La visite du bien et la consultation des documents de vente (CCV, PVD, Dires)

La vente immobilière aux enchères est une vente particulière puisque la visite du bien se déroule :

  • sous la responsabilité d’un huissier de justice,
  • à une date et une heure déterminée par l’huissier, et,
  • en présence de toutes les personnes intéressées à l’achat.

Il y a généralement une seule date de visite à laquelle il est conseillé de se déplacer pour avoir une vision claire et précise du bien. Il faut savoir que c’est une vente immobilière forcée, et, donc subie par le propriétaire du bien de qui il est quasiment impossible d’avoir des informations sur les caractéristiques du bien.

Conseil : Votre Avocat vous aidera à réunir l’ensemble des documents utiles à la connaissance des informations sur le bien immobilier. Il fera également un devis estimatif du coût de votre acquisition pour vous permettre d’ajuster le montant de votre enchère maximale.

Etape 4 : L’achat (l'enchère ou l'adjudication)

Votre Avocat se déplace au tribunal pour enchérir en votre nom, muni du pouvoir sur lequel figure le montant de votre enchère maximale. Vous pouvez vous déplacer à cette audience sans que votre présence soit obligatoire.

Conseil : Votre présence peut être utile si vous souhaitez changer le montant de l’enchère à la hausse ou à la baisse.

Sites utiles pour les annonces de bien à vendre aux enchères :

Maître Charlotte DINGA ATIPO se tient à votre disposition pour de plus amples précisions. Prenez conseil sans attendre.

Par Charlotte DINGA ATIPO

Avocat au Barreau de la Seine Saint Denis

Adhérent du M.I.A (Marché Immobilier des Avocats)