法国在2024年修改法律，明确危险令或不适居住令期间，商业租赁与专业场所也可以暂停支付租金。在此之前，该机制仅适用于住房，商业租户即使无法使用场地也要继续缴租。本文梳理了从2021年判例到2024年改革的演变，并解释对承租人和房东的实际影响。

一、为什么会涉及“危险令”和租金问题？

在法国，房屋或建筑如果存在严重的安全隐患（如坍塌风险、结构损坏、严重不卫生），地方政府可以发布 危险令（arrêté de péril） 或 不适居住令（arrêté d’insalubrité），要求房东在规定时间内进行维修或采取安全措施。在此期间，承租人往往无法正常使用房屋，因此自然会提出一个问题：租金是否还需要照常支付？

这一点对商业租户尤为重要。因为商铺、办公室、仓库等一旦无法使用，直接影响营业和收入。如果租金仍需照付，承租人压力会非常大。

二、2024年之前：租金暂停仅限住房，不适用商业租赁

在2024年法律改革之前，法国《建筑与住房法典》（CCH）确实规定过，在危险令或不适居住令生效期间，租金支付义务可以暂停，但这项保护 只适用于住房（logement）。

也就是说，如果您租的是公寓、住宅，那么在危险令期间，房东不得继续收取租金。

但是，如果您租赁的是 商铺或办公室，则不在这一保护范围之内。

这种差别带来了很多争议。商业承租人虽然同样受到危险令的影响，但依然要支付租金。

三、2021年判例：最高法院的明确立场

2021年，法国最高法院（Cour de cassation）在一个案件中确认了这一点：

  • 某商业场所因危险令被认定存在严重风险；

  • 商业租户请求法院裁定暂停租金支付；

  • 法院最终驳回了租户的请求。

理由很简单：当时法律条文明确提到的对象是 “住房的占用”，并没有提到商业租赁。因此，危险令下商业承租人仍需照常支付租金。

这一判例让很多商户感到不公平，但在当时的法律框架下，这是唯一可能的解释。

四、2024年法律改革：商业租赁也纳入保护范围

这种情况在 2024年4月 发生了变化。法国通过了 2024年4月9日第2024-332号法律，对《建筑与住房法典》L.521-2 条作出了修改。

修改后的条文明确规定：

租金或任何作为占用对价的款项，无论该场所或设施是住房、专业用途还是商业用途，在危险令或不适居住令生效期间，都可以暂停支付。

这意味着，自 2024年4月11日起，商业租户在危险令或不适居住令期间，也可以依法停止支付租金。

五、暂停的起止时间和操作方式

根据现行法律：

  • 暂停支付的起点：危险令或不适居住令被通知或张贴后的 下一个月第一天；

  • 暂停支付的终点：解除令（mainlevée）被通知或张贴后的 下一个月第一天；

  • 在此期间，如果房东仍收取了租金，这些 不当收取的租金（loyers indûment perçus） 要么返还给租户，要么抵扣未来的租金。

因此，承租人必须留意相关通知的时间节点，并妥善保存所有官方文件，以便在需要时主张自己的权利。

六、进一步扩展：旅游民宿也适用

在 2024年11月，法国又通过了 第2024-1039号法律，进一步明确这一机制适用于 旅游民宿（meublés de tourisme）。

这意味着，短期出租公寓、民宿等，也能在危险令或不适居住令期间，合法暂停租金支付。

七、对承租人和出租人的影响

对承租人

  • 如果商铺、办公室因危险令无法使用，租户可以依法暂停租金，而不再像过去那样承担额外的经营风险。

  • 但承租人仍需注意：暂停支付并不意味着合同终止，租赁关系依然存在。

对出租人

  • 房东在危险令期间不得要求支付租金，否则可能被认定为不当收取。

  • 这对房东来说是一种压力，也是一种促使其尽快履行修缮义务的法律机制。

八、结语

总的来说，2024年法律改革彻底改变了商业租赁在危险令下的租金支付规则。

在此之前，商业承租人没有任何免租的空间；而现在，法律明确保障了他们的权益。

不过，每个案件情况不同：例如危险令是否涵盖整个建筑，租赁合同中是否另有条款，行政程序是否符合规定等，都可能影响具体结果。

因此，如果您是商业租户或房东，在遇到危险令或不适居住令时，建议及时咨询律师，确保自己的权利得到妥善保障。

JIANG Chen

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