Un établissement foncier exerce le droit de préemption urbain sur des parcelles situées dans une ZAD et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner par la SCI propriétaire. Faute d’accord, l’établissement préempteur saisit le juge de l’expropriation en en fixation du prix d’acquisition.
Le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission. La cour d’appel de Pau qui relève, à bon droit, que tant le principe même de la rémunération que son montant et son imputation au vendeur ou à l’acquéreur est le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’est pas dans la cause, en déduit exactement que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, est incompétent pour statuer sur la demande.
Mais un autre moyen va entraîner la cassation de l'arrêt pour défaut de base légale au regard des articles L. 213-4 du Code de l’urbanisme, et L. 322-4 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
La cour d'appel, pour fixer la valeur des parcelles préemptées en fonction de la valeur moyenne résultant de trois termes de comparaison directe, constitués par trois ventes intervenues précédemment, retient que les prix contractuellement arrêtés dans les actes authentiques de vente sont exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l’officier ministériel dans l’acte, que le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu’il a été consenti et qu’il n’y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains, et que, par conséquent, la méthode de comparaison directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que ces motifs sont impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernent des parcelles situées en zone UAg, constituent des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes. La cour d'appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux.
Pas de contribution, soyez le premier