La location meublée attire de nombreux investisseurs grâce à ses avantages fiscaux et à son rendement généralement plus élevé que celui de la location nue.
Mais lorsqu’il s’agit de développer cette activité à plusieurs, le choix de la structure juridique devient crucial.
En dehors de l'acquisition en nom propre, deux options principales se distinguent : la SCI (Société Civile Immobilière) et la SARL de famille.
Cet article fait un point sur les atouts et les inconvénients de ces deux structures pour une location meublée.
1) La SCI : une structure patrimoniale souple mais limitée pour le meublé
La SCI est une société adaptée à la gestion patrimoniale.
Constituée d’au moins deux associés, elle offre une grande liberté dans la rédaction de ses statuts, permettant ainsi d’organiser la gestion et les droits des associés de manière personnalisée.
Cette souplesse est particulièrement utile pour éviter d’éventuels blocages liés à l’indivision, qui peuvent survenir lors d’un investissement immobilier en commun.
En outre, la SCI facilite la transmission du patrimoine.
A cet égard, il est possible de transmettre progressivement les parts sociales de la société à ses enfants, tout en profitant des abattements fiscaux en cas de donation (100.000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans).
La SCI présente toutefois des inconvénients majeurs pour une activité de location meublée.
En effet, la SCI doit conserver une activité civile, comme la location nue.
Si la location meublée devient son activité principale, elle serait alors automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
En cours de vie sociale, cela pourrait entrainer les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise.
Par ailleurs, lors de la vente du bien immobilier, les abattements pour durée de détention, prévus dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers, ne s’appliqueraient pas. Pour en savoir plus à ce sujet, vous pouvez consulter notre article SCI IR OU IS.
En outre, il convient de garder à l'esprit que dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie (article 1857 du Code civil).
Cette forme juridique peut donc faire peser un risque financier au niveau des associés en cas de difficultés en cours de vie sociale.
2) La SARL de famille : un cadre avantageux pour une location meublée
La SARL de famille est une variante de la SARL classique, mais elle est réservée à des membres d’une même famille.
La responsabilité de ses associés est limitée au montant de leurs apports, réduisant ainsi les risques financiers personnels. Toutefois, il sera fait observer que les banques exigent souvent une caution personnelle des associés pour accorder un emprunt.
L’un des principaux avantages de la SARL de famille est la possibilité d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes (article 239 bis AA du code général des impôts).
Dans ce cadre, les bénéfices de la société sont imposés directement entre les mains des associés, selon le barème de l’impôt sur le revenu, tout en permettant de bénéficier des avantages fiscaux du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
En particulier, les biens immobiliers peuvent être amortis en cours de vie sociale, réduisant ainsi le résultat imposable. Cela n’est pas possible dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Par ailleurs, lors de la revente du bien immobilier, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, sans réintégration des amortissements, et bénéficie de surcroît des abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 années de détention en matière d’impôt sur le revenu et 30 années en matière de prélèvements sociaux).
C’est nettement plus avantageux que le traitement fiscal de la plus-value professionnelle dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (réintégration des amortissements et absence d’abattements pour durée de détention).
A noter que ce traitement fiscal favorable pourrait être remis en cause prochainement dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, qu’il convient de surveiller de près.
Malgré ses atouts, la SARL de famille présente quelques limitations.
Ses conditions d’éligibilité sont strictes : l’option pour le régime des sociétés de personnes n’est possible que si tous les associés sont membres d’une même famille. Toute modification de la composition (divorce, décès) peut remettre en cause ce régime.
Interdiction de l’occupation gratuite : les biens gérés par une SARL de famille ne peuvent être occupés gratuitement par un associé, sous peine d’être considérés comme un acte anormal de gestion.
Cotisations sociales : le gérant majoritaire est affilié au régime des indépendants (TNS) et doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même en l’absence de rémunération.
Par ailleurs, une SARL de famille ne peut exercer une activité de location nue à titre principal (activité de nature civile), sous peine de risquer de passer à l’impôt sur les sociétés. Pour en savoir plus à ce sujet, vous pouvez consulter notre article SCI ou SARL de famille.
Il convient également de conserver à l'esprit que la SARL de famille est une société de forme commerciale. Il est donc nécessaire de produire des comptes annuels et de les publier chaque année sur le site du guichet unique. Cela représente un coût à anticiper.
3) Quelle structure choisir pour un projet d’investissement immobilier locatif meublé ?
Le choix dépend essentiellement des objectifs de l’investisseur et de la nature de son projet d’investissement.
Pour une gestion patrimoniale et une transmission familiale facilitée : La SCI est généralement une option opportune si l’activité principale poursuivie est la location nue (et que la location meublée reste accessoire).
Elle permet de transmettre le patrimoine de manière optimisée, tout en bénéficiant d’une gestion flexible grâce à sa grande liberté statutaire.
La SCI n’est pas adaptée à une activité de location meublée exercée à titre principal. En pareille hypothèse en effet elle basculerait de manière automatique à l’impôt sur les sociétés, avec des inconvénients majeurs à la sortie.
Pour optimiser fiscalement une activité de location meublée, la SARL de famille est généralement plus adaptée.
Elle offre une fiscalité avantageuse grâce au statut LMNP et permet de limiter les risques financiers grâce à la responsabilité limitée de ses associés.
Il convient toutefois de veiller à bien remplir les conditions d’éligibilité non seulement lors de sa constitution, mais également en cours de vie sociale.
La SARL de famille peut donc se révéler être un choix judicieux en présence d’une activité de location meublée exercée à titre principal.
Une analyse sur-mesure est toutefois nécessaire pour faire le bon choix. N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez échanger à ce sujet.
Didier MAJEROWIEZ
Avocat au Barreau de Paris
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