La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est, en principe, exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Cette exonération, prévue par l’article 150 U, II-1° du Code général des impôts, est particulièrement favorable.
Encore faut-il pouvoir démontrer que le logement vendu constituait réellement la résidence principale du cédant au moment de la vente.
Une décision récente de la Cour administrative d’appel de Paris illustre bien cette difficulté (CAA Paris, 9 juillet 2025, n° 24PA00547).
Dans cette affaire, malgré de nombreux documents mentionnant l’adresse du bien vendu, le contribuable n’est pas parvenu à établir qu’il y résidait effectivement et habituellement.
L’arrêt permet de rappeler que, pour bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière, la réalité de l’occupation du logement reste déterminante.
1) L’exonération suppose une résidence principale habituelle et effective
L’article 150 U, II-1° précité du Code général des impôts exonère la plus-value portant sur un immeuble qui constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession.
La résidence principale s’entend du logement constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.
Le BOFiP précise que la résidence habituelle correspond, en principe, au lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l’année (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 30). Il s’agit toutefois d’une question de fait.
Quant à la résidence effective, l’administration indique qu’une utilisation temporaire du logement ne suffit pas. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable doit pouvoir établir par tous moyens la réalité de son occupation (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 40).
Il ne suffit donc pas d’être propriétaire d’un logement ou d’y avoir fixé administrativement son adresse.
À l’inverse, le BOFiP écarte également les occupations répondant à des motifs de pure convenance, notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente pour les besoins de celle-ci.
2) La preuve de la résidence principale repose sur des éléments objectifs
En pratique, l’effectivité de la résidence est appréciée au regard d’un ensemble d’éléments objectifs.
Les factures d’électricité ou d’eau, l’adresse figurant sur les déclarations fiscales, la domiciliation du courrier, l’assurance habitation ou encore certains justificatifs administratifs peuvent contribuer à établir l’occupation.
Aucun de ces éléments n’est toutefois nécessairement décisif à lui seul.
La cohérence d’ensemble du dossier est essentielle.
Dans son arrêt précité du 9 juillet 2025, la Cour administrative d’appel de Paris rappelle par ailleurs qu’il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction, d’apprécier si les conditions légales de l’exonération sont remplies.
Le juge peut néanmoins tenir compte de l’absence de production d’éléments que le contribuable est seul en mesure de fournir.
3) L’arrêt de la CAA de Paris : une adresse déclarée ne suffit pas
Dans cette affaire, le contribuable avait vendu en novembre 2016 un studio parisien de 13 m² en soutenant qu’il constituait sa résidence principale.
Il produisait notamment une déclaration de revenus faisant apparaître cette adresse, plusieurs courriers de l’administration fiscale, d’autres documents administratifs, des relevés bancaires ainsi que des appels de charges.
La Cour n’a pas considéré ces pièces comme suffisantes.
Certains relevés bancaires concernaient en effet un crédit renouvelable, un compte inactif ou un livret d’épargne sans mouvement.
Quant aux courriers administratifs, ils résultaient essentiellement de l’adresse déclarée par l’intéressé et ne permettaient pas d’établir qu’il vivait effectivement dans le studio.
L’arrêt illustre ainsi une distinction importante : une adresse de domiciliation ne constitue pas nécessairement la preuve d’une occupation habituelle.
À noter également que le studio abritait le siège de l’activité professionnelle du contribuable.
Ce seul élément n’excluait pas l’exonération : le BOFiP admet qu’un logement totalement affecté à l’habitation puisse constituer également le domicile commercial d’une entreprise, sous réserve que les autres conditions soient remplies.
4) Une faible consommation d’électricité peut fragiliser la preuve
La consommation électrique du logement a joué un rôle important dans l’affaire.
Le contribuable produisait plusieurs factures EDF, mais la plupart reposaient sur des estimations.
Les relevés correspondant aux consommations réelles faisaient apparaître 199 kWh entre mai et décembre 2015, puis 164 kWh entre décembre 2015 et mai 2016, soit 363 kWh sur une année.
La Cour a considéré qu’une telle consommation ne permettait pas, dans les circonstances de l’espèce, d’établir une occupation du studio à titre principal, mais seulement une occupation occasionnelle.
Il convient toutefois d’être prudent sur la portée de cette décision.
Le chiffre de 363 kWh ne constitue pas un seuil fiscal.
Ni les textes ni le BOFiP ne fixent de seuil de consommation permettant de distinguer une résidence principale d’une résidence secondaire. Vous pouvez consulter ici notre article sur la fiscalité de la vente d'une résidence secondaire.
La consommation d’énergie constitue un indice qui doit être apprécié avec les autres éléments du dossier.
5) Existe-t-il une durée minimale d’occupation ?
Aucune durée minimale chiffrée n’est prévue pour qu’un logement puisse être qualifié de résidence principale.
Il n’existe donc pas de règle générale imposant six mois ou un an d’occupation avant la vente.
La durée n’est cependant pas indifférente.
La jurisprudence a déjà refusé la qualification de résidence principale dans une affaire où l’occupation préalable à la vente n’avait duré qu’environ un mois (CE, 29 décembre 1999, n° 135065).
Plus récemment, le Conseil d’État a jugé que l’appréciation devait porter sur les conditions dans lesquelles le contribuable avait effectivement occupé le bien, et non sur son intention d’en faire son habitation principale (CE, 14 mars 2025, n° 474943).
L’absence de durée minimale ne signifie donc pas qu’une occupation de quelques semaines ou de quelques mois permet automatiquement de bénéficier de l’exonération.
6) Le logement peut-il être quitté avant la vente ?
En principe, le logement doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession.
Un tempérament est toutefois prévu lorsque le bien a été occupé par le propriétaire jusqu’à sa mise en vente.
L’exonération peut alors être conservée si la cession intervient dans un délai normal et si, pendant cette période, le logement n’est ni loué ni occupé gratuitement par des membres de la famille ou des tiers.
Aucun délai maximal ne peut toutefois être fixé a priori.
Le BOFiP indique néanmoins que, dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190).
L’appréciation reste circonstanciée et tient notamment compte des conditions locales du marché, du prix demandé, des caractéristiques du bien et des diligences accomplies pour le vendre.
Lorsque le délai devient anormalement long, le seul fait d’avoir maintenu le bien en vente ne suffit pas nécessairement à préserver l’exonération.
7) Quelles précautions prendre avant la vente ?
En pratique, la preuve de la résidence principale doit idéalement être anticipée.
Il est utile de conserver des justificatifs couvrant toute la période d’occupation et présentant une cohérence entre eux : factures d’énergie, assurance habitation, correspondances, déclarations fiscales et autres documents susceptibles de matérialiser une présence réelle dans le logement.
L’arrêt précité de la CAA de Paris montre les limites des documents purement déclaratifs, des factures fondées sur des estimations ou des pièces établies par le contribuable lui-même.
En cas de départ avant la vente, il est également prudent de conserver les justificatifs des démarches entreprises pour vendre : mandats, annonces, échanges avec les acquéreurs ou agences et, le cas échéant, éléments expliquant la durée de commercialisation.
L’exonération de la résidence principale est donc simple dans son principe, mais peut devenir délicate lorsque l’occupation du logement est discutée.
En cas de contrôle, la réalité matérielle de l’occupation et la cohérence des éléments produits seront souvent déterminantes.
Didier MAJEROWIEZ
Avocat au Barreau de Paris
Fondateur de Fiscaloo, média expert en droit fiscal et patrimonial.
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