Créer une société civile immobilière (SCI) est souvent un excellent moyen de gérer ou transmettre un patrimoine. 

Mais avant même la rédaction des statuts, un choix fondamental s’impose : faut-il choisir l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Derrière cette question se cachent deux logiques fiscales radicalement différentes, qui influent autant sur la rentabilité des loyers, que sur la fiscalité lors de la revente du bien immobilier détenu par la société.

1) La SCI à l’IR : simplicité et translucité… mais fiscalité lourde en cours de vie sociale

Par défaut, une SCI relève du régime des sociétés de personnes prévu à l’article 8 du Code général des impôts. 

Son résultat est donc imposé directement entre les mains des associés, chacun pour sa quote-part du capital social.

Cette translucidité présente l’avantage de la simplicité : comptabilité allégée, absence d’impôt au niveau de la société, et possibilité pour les associés d’imputer les déficits fonciers sur leur revenu global (dans la limite de 10.700 € par an : article 156, I-3° du code général des impôts).

En revanche, la contrepartie est sévère : les bénéfices sont imposables même s’ils ne sont pas distribués, ce qui crée souvent une pression de trésorerie au niveau des associés.

Si les associés ne parviennent pas à s’entendre sur la distribution des bénéfices, cela peut générer de vives tensions et des difficultés.

Cela étant, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’IR (jusqu’à 45%) auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.

Les travaux et charges (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, assurances, taxes foncières, etc.) demeurent déductibles au régime réel. 

Et en cas de cession du bien immobilier, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement progressif menant à une exonération totale après 22 ans (en matière d’impôt sur le revenu) et 30 ans (en matière de prélèvements sociaux) : article 150 VC, I du code général des impôts.

Ce régime convient donc plutôt aux associés disposant d’une tranche marginale d’imposition modérée et envisageant une conservation longue du patrimoine. 

Il offre aussi une souplesse certaine : mise à disposition gratuite du bien immobilier aux associés, imputation du déficit foncier sur le revenu global (dans une certaine limite), et option pour le micro-foncier si les loyers bruts sont inférieurs à 15.000 € (et sous certaines conditions).

2) La SCI à l’IS : optimisation en cours de vie sociale, mais fiscalité de sortie plus lourde

Une SCI peut choisir l’impôt sur les sociétés sur simple option, ou y être assujettie de plein droit si elle exerce une activité commerciale à titre principal (par exemple une activité de location meublée).

À l’IS, la société devient un contribuable autonome : elle détermine son bénéfice selon les règles comptables, déduit les amortissements de ses immeubles, les frais d’acquisition, les rémunérations du gérant et toutes les charges liées à l’activité.

Cette approche permet souvent d’alléger fortement le résultat imposable, d’autant que le taux de l’IS reste attractif : 15 % jusqu’à 42.500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. 

Tant que la société ne distribue pas ses bénéfices, aucune imposition n’est due par les associés.

C’est donc un régime adapté aux stratégies patrimoniales de capitalisation, où les loyers servent à rembourser les emprunts sans prélèvements fiscaux immédiats.

En revanche, l’IS montre ses limites lors de la sortie. 

Les plus-values sont traitées comme professionnelles : les amortissements pratiqués sont réintégrés, et aucun abattement pour durée de détention ne s’applique.

De plus, les dividendes distribués sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU : 12,8% + 17,2% de prélèvements sociaux), ce qui génère une double imposition : d’abord à l’IS, puis à l’IR sur les revenus distribués.

A noter que la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale. Il n’est par ailleurs pas possible de mettre gratuitement l’immeuble social à la disposition des associés (ce serait un acte anormal de gestion).

En conclusion, aucun régime n’est intrinsèquement meilleur : tout dépend du profil fiscal des associés, de la durée d’investissement et de la nature des flux financiers.

Un accompagnement par un professionnel du droit fiscal reste indispensable avant d’opter pour l’un ou l’autre, notamment en cas de projet d’apport d’immeuble ou de changement d’activité.