Conformément aux dispositions de l’article 155, IV du code général des impôts, une personne est considérée comme LMP (loueur en meublé professionnel) lorsqu’elle remplit les deux conditions cumulatives suivantes :

- Ses recettes annuelles découlant de son activité de location en meublé doivent être supérieures à 23.000 euros ;

- Elles doivent par ailleurs dépasser 50% des revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal (traitements et salaires, BIC, BNC, etc.).

Lorsqu’une personne loue un bien en meublé, et qu'elle ne remplit pas l’une ou l’autre de ces conditions, elle est alors qualifiée de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

- Traitement fiscal des recettes

En pratique, une activité de location en meublé d’un appartement, d’une chambre, ou d’une maison, constitue une activité de nature commerciale.

Il importe peu à cet égard que le loueur soit professionnel ou non, et que l’activité soit exercée de manière occasionnelle ou habituelle (article 35, I-5° bis du code général des impôts).

Cette activité est ainsi imposable dans la catégorie des BIC, et non dans la catégorie des revenus fonciers qui s’applique aux locations nues.

Conformément aux dispositions des articles 151 septies et 156, I-1° ter du code général des impôts, lorsqu’un LMNP subi un déficit dans le cadre de son activité de location en meublé, celui-ci ne peut s’imputer que sur les revenus de la même nature (tirés d’une activité de location en meublé non professionnelle) au cours de l’année en cours, ou au cours des dix années suivantes.

C’est différent dans le régime du loueur en meublé professionnel, puisque celui-ci a la possibilité d’imputer le déficit sur son revenu global de l’année en cours, ou au cours des six années suivantes.

- Traitement fiscal de la plus-value de cession

Lorsqu’un LMNP réalise une plus-value (ou le cas échéant une moins-value), celle-ci relève du régime des plus-values privées des particuliers (article 151 septies,VII du code général des impôts).

La plus-value réalisée par un LMNP est calculée en déduisant du prix de vente, le prix d’achat.

Toutefois, contrairement aux règles applicables aux LMP, les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés pour le calcul de la plus-value.

La plus-value du LMNP est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers au taux forfaitaire de 19%. S’y ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.

La plus-value est exonérée au bout de 22 années de détention en matière d’impôt sur le revenu et de 30 années en matière de prélèvements sociaux.

En cas de mutation à titre gratuit, la plus-value n’est pas imposée. Il y a toutefois les droits de mutation à titre gratuit qui s’appliquent.

A noter que pour un LMP, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, avec des règles de calcul différentes, et des taux d'imposition différents.

- Le régime micro-BIC

Si le LMNP réalise moins de 72.600 euros de recettes annuelles, il peut alors bénéficier du régime du micro-BIC, ce qui simplifie significativement ses obligations déclaratives. Il lui suffit en effet de déclarer ses recettes annuelles dans sa déclaration de revenus.

Dans le cadre du régime micro-BIC, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 50% qui tient compte, de manière forfaitaire, des charges locatives (l’abattement est de 71 % en cas de classement meublé de tourisme).

Le régime du micro-BIC présente un véritable intérêt si les charges découlant de l’activité de LMNP ne dépassent pas le seuil de 50 %.

Si le LMNP estime y avoir un intérêt, il peut opter pour le régime réel, ce qui lui permet de déduire les dépenses pour leur montant réel (assurances, travaux, frais de gestion, etc.).

Pour en savoir plus sur la fiscalité des LMNP et des LMP, n'hésitez pas à consulter notre article dédié sur la fiscalité Airbnb et/ou à consulter cette vidéo.

Je suis également à votre disposition pour répondre à toutes vos questions sur ce sujet. Vous pouvez me contacter directement via notre blog dédié à la fiscalité du patrimoine.