Le compromis de vente est soit passé par acte sous-seing privé, soit établi par un notaire.

 

Dans le premier cas, l’acte de vente doit être réitéré par acte authentique dans un délai de six mois.

 

A défaut le compromis est caduc.

 

Dans le second cas ( compromis de vente notarié ), l’acte n’est pas soumis à l’échéance des six mois, et la réitération de la vente peut donc se faire au-delà de ce délai.

 

Cette différence entre compromis sous-seing privé et compromis notarié, avec la sanction de caducité qui s’applique au premier, est prescrite par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 « mettant en vigueur la législation française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle », qui dispose :

 

« Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé en la forme authentique par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

 

« Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte. »

 

La notion de caducité entraine deux conséquences :

 

1°) Si l’une des parties entend réaliser la vente malgrè le refus injustifié de l’autre partie :

 

Si l’une des parties à un compromis de vente passé en la forme sous-seing privé refuse de signer l’acte notarié de vente dans le délai de six mois, l’autre doit entreprendre une action en justice pour exécuter la vente.

 

Si le tribunal fait droit à la demande, le jugement constituera l’acte de vente et sera inscrit au livre foncier à ce titre.

 

En pratique, la partie qui entend forcer l’autre à passer la vente, lui adressera suffisamment tôt avant l’expiration du délai de six mois, une sommation de signer la vente chez un notaire.

 

En cas de refus non justifié, ou simplement sans réponse de l’autre partie, elle devra impérativement saisir le tribunal par voie d’assignation avant les six mois.

 

 

            2°) Si l’une des parties n’entend pas forcer la vente en cas de refus de l’autre, mais entend être indemnisée :

 

Le compromis contient généralement une clause pénale selon laquelle, si l’une des parties n’exécute pas ses obligations, elle sera contrainte de verser à l’autre partie une indemnité.

 

La partie non fautive peut, dans ce cas, renoncer à forcer l’autre à réaliser la vente, mais se contenter de réclamer l’indemnisation.

 

Elle fera jouer la clause pénale, et celle-ci pourra être invoquée après le délai de six mois.

 

La Cour de cassation a en effet retenu dans un arrêt du 20 mai 2014 ( 3éme chambre civile pourvoi n°13-11734 ) que :

 

            « La caducité du compromis n’affecte pas la clause pénale qui doit précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance fautive de l’une des parties. »

 

La partie, qui veut sanctionner la défaillance fautive de l’autre, n’a donc pas à saisir impérativement le tribunal dans le délai de six mois.

 

Elle devra néanmoins, dans ce délai, sommer l’autre de signer l’acte authentique de vente chez un notaire.

 

Cette sommation lui permettra de faire constater que l’autre partie n’a pas respecté ses obligations en refusant sans justification d’exécuter la vente.

 

 

 

Dominique DUCOURTIOUX

Avocat au barreau de Strasbourg