L’article 1583 du code civil dispose que « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »
Cet article ne fait pas de distinction entre la vente d’un bien mobilier et celle d’un bien immobilier.
Par principe, le vendeur présente le bien qu’il veut vendre par le moyen d’une offre et celle-ci est acceptée par celui qui entend acheter.
Selon l’article 1114 du code civil, « l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »
Il est établi que l’offre faite au public par voie d’annonce engage son auteur envers la personne qui manifeste en premier son acceptation.
Le droit français soumet la vente d’un bien immobilier au principe de l’échange des consentements au même titre que la vente d’un bien mobilier.
Aucune forme n’est donc requise pour présenter son acceptation et la vente est parfaite dès que celle-ci parvient au vendeur.
En conséquence la vente d’une automobile et celle d’une maison sont soumises aux mêmes principes de base, à savoir que le vendeur présente son bien à la vente et, qu’une fois son offre acceptée, la vente est parfaite.
Cet échange des consentements consacre la vente, laquelle est ensuite assujettie à des formalités et à des conditions : acte de cession sous-seing privé avec éventuellement des garanties pour une automobile ; compromis de vente et acte notarié authentique pour un bien immobilier.
L’équivalence que pose le droit français entre la vente d’un immeuble et celle d’un meuble, est cependant problématique, car une maison est différente d’une automobile.
Une offre de vente d’un véhicule par voie d’annonce faite au public est relativement simple. L’annonce contient les informations relatives à la marque, le modèle, l’année de mise en circulation, et le kilométrage.
Cette annonce est lue, et celui qu’elle intéresse demande à voir le véhicule, éventuellement de l’essayer, et s’il lui convient, il en prend possession après avoir payé le prix.
Une offre de vendre une maison faite par voie d’annonce, comprend aussi des éléments essentiels tels que la situation géographique, le terrain, la surface, le prix, et quelques photos.
Il suffirait que celui qui est intéressé par le bien manifeste son acceptation, par téléphone ou par courriel, après avoir visité ou non le bien, pour que la propriété de l’immeuble lui soit immédiatement acquise.
L’article 1583 du code civil n’exige pas d’autres conditions que celle de l’accord pour que la vente soit parfaite, et si l’auteur de l’offre refuse de signer l’acte de vente, son acheteur pourrait l’actionner afin d’exécuter la vente.
C’est d’ailleurs ainsi que s’est prononcée la 3 éme chambre civile de la Cour de cassation le 28 novembre 1968, dans une affaire de vente de terrain par voie d’annonce faite dans un journal ( Bulletin 3 n° 507 ).
Il est pourtant bien évident que l’annonce de vendre une maison par voie de presse ou sur un site internet ne peut avoir la même portée que l’annonce de vendre un véhicule d’occasion.
Deux arguments militent en faveur d’une distinction :
- - une annonce immobilière est incompléte ;
- - l’acceptation n’est pas pure et simple.
1°) Une annonce immobilière est incompléte :
L’article 1114 du code civil exige que l’offre comprenne les éléments essentiels du contrat envisagé, ce qui suppose que son auteur fournisse toutes les informations qui figureront dans le futur contrat, en l’occurrence le compromis de vente.
Or, pour la vente d’un bien immobilier le vendeur doit donner à son acheteur les informations concernant l’existence éventuelle de servitudes, la situation des inscriptions, la situation locative, la présence de plomb et d’amiante, etc…
Pour les appartements en copropriété des informations spécifiques sont prescrites : surface exacte du logement, carnet d’entretien, le montant des charges, etc…
Idem pour la vente d’un terrain à bâtir, tels que le bornage, et l’existence de risques naturels.
Toutes ces informations ne figurent pas dans une annonce immobilière, où seuls les éléments relatifs à la situation du bien et son prix sont mentionnés.
L’annonce est donc par nature imprécise, et elle doit être complétée afin que les parties puissent s’engager.
L’annonce immobilière ne répond donc pas à l’exigence de précision imposée par l’article 114 du code civil.
2°) L’acceptation est généralement soumise à des conditions :
A titre principal, l’acquisition d’un bien immobilier est assujettie à l’obtention ou non d’un prêt.
Les articles L 313-40 à L 313-42 du code de la consommation encadrent les conditions de la vente selon que l’acquéreur décide de recourir ou non à un prêt.
Les conditions de paiement du prix rentrent donc dans le champ contractuel.
Or, selon l’article 1118 du code civil, pour former le contrat, l’acceptation doit exprimer la volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.
L’acceptation devrait donc être pure et simple, sans aucune condition émanant de son auteur.
Une acceptation d’acheter, par exemple sous condition de paiement du prix, constitue une proposition d’acheter, que l’auteur de l’offre est libre d’accepter ou en revanche de refuser.
Pour que l’acceptation puisse engager les deux parties à signer la vente, il faudrait que l’acceptant n’émette aucune condition ; ce qui est, en pratique, invraisemblable.
3°) En conclusion, une annonce immobilière constitue une invitation à entrer en pourparlers :
Selon le rapport remis au Président de la République, en présentation de l’ordonnance du 10 février 2016 « portant réforme du droit des contrats », ce texte avait pour objectif de « préciser les règles relatives au processus de conclusion du contrat, afin de clarifier les dispositions applicables en matière de négociation, d’offre et d’acceptation de contrat ».
Ainsi « les article 1114 à 1117 concernent l’offre : sa définition et ses conditions, que sont la volonté ferme d’être lié et la précision des éléments essentiels du contrat ( article 1114 ) ».
A défaut de réunir ces conditions, l’article 1114 précise qu’il y a seulement invitation à entrer en négocation.
Une annonce immobilière comporte seulement quelques éléments du contrat, mais ne contient pas tous les éléments sur lesquels la vente se réalisera.
Une annonce immobilière s’analyse en une proposition de vendre sous réserve d’acceptation de conditions qui seront ultérieurement déterminées.
Une annonce immobilière est par conséquent une invitation à entrer en pourparlers.
La position de la 3 éme chambre civile de la cour de cassation du 28 novembre 1968 précitée, et qui concernait seulement l’annonce de vente d’un terrain, est donc révolue, car la législation en la matière, en mettant à la charge du vendeur une obligation d’informations de plus en plus étendue, a profondément évolué.
En revanche les arrêts de la cour d’appel de PARIS du 12 juin 2014 et du 3 juillet 2014 ( RG 13/06003 et RG 13/08543 ) correspondent davantage aux terrmes de l’article 1114 du code civil issu de la réforme du droit des contrats.
La Cour énonce ainsi : « Considérant que si l’offre au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre faite à personne déterminée, il en est différemment en matière de vente d’un bien immobilier s’agissant d’une opération complexe ; qu’en cette matière, une offre au public est par nature large et ouverte afin de permettre à de futurs contractants de discuter du contenu du contrat, et s’analyse par conséquent comme une invitation à entrer en pourparlers ».
Une annonce immobilière est effectivement destinée à permettre à de futurs contractants de discuter du contenu de l’éventuelle vente qu’ils pourront conclure.
Ce n’est donc pas une offre comportant tous les éléments du contrat, et qui lie son auteur par la première acceptation qu’il recevrait.
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