Dans une décision du 21 avril 2022, la Cour de cassation vient préciser que l'absence d'autorisation d'urbanisme et de l'assemblée générale des copropriétaires est sans incidence sur l'acquisition d'une servitude de vue par prescription.

Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-12.240 

 

En l'espèce, un copropriétaire avait créé, dans le mur extérieur de l'immeuble, plusieurs ouvertures donnant sur le fonds voisin.

Ce faisant, il avait créé des ouvertures illégales au sens des articles 678 et 679 du code civil, qui réglementent les distances minimales entre une vue et le fonds voisin.

Ayant pratiqué ces ouvertures il y a plus de trente ans, le copropriétaire mis en cause affirmait qu'il avait acquis une servitude de vue par prescription et qu'il ne pouvait être condamné à les fermer.

La Cour d'appel avait alors écarté le mécanisme de la prescription acquisitive au motif que les ouvertures n'avaient fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme, ni du syndicat des copropriétaires.

Elle avait ainsi considéré que la création des ouvertures résultait d'un acte illicite ou irrégulier, qui faisait obstacle à l'acquisition par prescription trentenaire de la servitude de vue qui résultait de ces ouvertures.

La Cour de cassation cens​ure cette décision en jugeant que :

"11. Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l'ouverture donnant sur l'héritage d'autrui et dont la possession subsiste tant qu'elle n'est pas matériellement contredite. 12. Pour condamner M. [B] à fermer les ouvertures, l'arrêt énonce que nul ne peut prescrire en vertu d'une possession s'établissant sur des actes illicites ou irréguliers et retient que les vues droites et directes sur la résidence Le Soleil ont été percées dans le mur appartenant à la résidence Port des sables sans son accord et sans déclaration en application des dispositions de l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme, de sorte que la possession invoquée par M. [B] s'est établie sur des actes irréguliers. 13. En statuant ainsi, alors que l'absence de déclaration préalable d'urbanisme et le défaut d'autorisation des travaux de percement par l'assemblée générale des copropriétaires ne font pas obstacle à l'acquisition d'une servitude de vue par prescription, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

Ainsi, la Cour de cassation juge que la création d'une ouverture sans autorisation d'urbanisme ou du syndicat des copropriétaires ne fait pas obstacle à l'acquisition de la servitude par prescription trentenaire.