La Loi Climat du 22 août 2021 a créé un droit de surplomb afin de faciliter l'isolation thermique par l'extérieur des bâtiments (art. L.113-5-1, CCH).

Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur peut surplomber le fonds voisin sur une largeur de 35 cm maximum.

Ce droit de surplomb peut être exercé :

  • Lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ;

  • Lorsque cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

L'ouvrage d'isolation ne peut être réalisé qu'à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Le propriétaire du fonds surplombé a droit à une indemnité préalable.

L'exercice du droit de surplomb doit faire l'objet d'un acte authentique ou d'une décision de justice, lesquels sont publiés pour l'information des tiers au fichier immobilier.

Le droit de surplomb s'accompagne d'une servitude dite "de tour d'échelle", permettant de réaliser les travaux nécessaires à l'isolation thermique.

Cette servitude donne le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Elle doit également faire l'objet d'une indemnisation du propriétaire du fonds servant et d'un contrat précisant ses modalités de mise en oeuvre.

Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier de la servitude de "tour d'échelle".

Le contenu de cette notification a été précisé par le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022.

Le propriétaire du fonds surplombé peut s'opposer au droit de surplomb dans un délai de 6 mois à compter de cette notification pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage de sa propriété, ou parce que les conditions du droit de surplomb ne sont pas satisfaites.

Il ne peut s'opposer à la servitude de "tour d'échelle" que si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

En l'absence d'accord sur le montant des indemnités dues, le propriétaire du fonds surplombé peut saisir le juge pour qu'il fixe ces indemnités.

Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 précise désormais les modalités selon lesquelles les propriétaires peuvent exercer un droit de surplomb sur un fonds voisin afin d’isoler thermiquement leur bâtiment par l’extérieur.