La médiatisation des squats touchant des propriétaires particuliers et le sentiment d’injustice lié aux délais d’expulsion pour des impayés qui priverait les bailleurs âgés d’un complément de retraite, ont conduit les députés à proposer de nouvelles mesures visant à mieux réprimer les squats, et à accélérer les expulsions pour impayés locatifs.

Après un contrôle par le conseil constitutionnel qui n’a censuré que la disposition visant à exonérer le propriétaire d’un immeuble squatté de son obligation d’entretien, a été promulgué, la Loi n°2023.668 du 27 juillet 2023 « visant à protéger les logements contre l’occupation illicite ».

Chaque année, plus 4% des locataires connaissent une difficulté de paiement. Mais sur
les 490.000 commandements de payer qui en résultent, près des trois quarts donnent lieu à une régularisation avant qu’une assignation n’intervienne. Sur 150.000 assignations, 70.000 aboutissent à un jugement d’expulsion et 15.000 expulsions interviennent avec le concours de la force publique. Pour les autres, soit le locataire a quitté de lui-même le logement, soit la préfecture préfère indemniser le propriétaire plutôt que d’accorder le concours de la force publique (une dépense pour l’Etat de près de 30 millions d’euros en 2020).

Il a été mis en place, depuis plusieurs années, une politique publique de prévention des expulsions locatives. Mais outre le fait que son financement n’est pas toujours assuré, il y a un décalage entre les délais nécessaires à la prévention des impayés ou à un relogement et les délais de procédure.

Un renforcement des risques pour le locataire, liés à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

La Loi du 27 juillet 2023 vise, d’abord, à rassurer les propriétaires bailleurs en réduisant des délais de procédure. Cependant, cette réduction des délais doit être tempérée par les délais liés à l’encombrement des juridictions. Elle peut nuire aussi, à la régularisation de l’arriéré locatif ou à la mise en place d’un accord d’apurement.

Ensuite, elle subordonne l’octroi par le juge (qui ne peut plus les accorder d’office), de délais de grâce qui peuvent aller jusqu’à 36 mois, au fait que le locataire ait repris, avant l’audience, le paiement intégral du loyer courant, ce qui est nouveau et significatif.

Enfin et s’agissant de la procédure d’expulsion, la loi nouvelle élargit les cas, où par exception, est écarté le délai de deux mois entre le commandement d’avoir à quitter les lieux et le début des opérations d’expulsion.

En particulier, le juge qui ordonne l’expulsion va pouvoir écarter ce délai d’attente s’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

Il sera, assez difficile, toutefois, de cerner ce que le juge entendra par « mauvaise foi ».

La protection du propriétaire face au squat.

La Loi du 27 juillet 2023, à la suite d’une précédente réforme intervenue en 2020, vise, aussi, à renforcer la protection du propriétaire face à un squat.

A la condition de réagir rapidement, la victime d’un squat portant sur sa résidence principale pouvait déjà obtenir une expulsion accélérée de l’occupant par la préfecture et ce, sous réserve de la situation personnelle ou familiale de cet occupant.

Le bénéfice de cette expulsion administrative est, aujourd’hui, étendu au squat portant sur une résidence secondaire.

Le nouveau texte renforce les dispositions pénales visant à réprimer le squat. La violation du domicile d’autrui était déjà sanctionnée si elle intervenait par manœuvres ou voie de fait. La loi nouvelle crée un délit quasi similaire, celui d’occupation frauduleuse par voie de fait ou contrainte.

L’efficacité limitée d’une menace pénale pour obtenir le départ d’un locataire expulsé.

Le texte crée, enfin, un délit d’occupation frauduleuse par un locataire défaillant qui vise à sanctionner le locataire expulsable qui se maintiendrait dans les lieux loués et ce, sauf à ce qu’il bénéficie de la trêve hivernale ou d’un délai de grâce accordé par le juge.

Cependant, la constitution d’un tel délit n’aura pas, pour autant, d’effet sur la durée de la procédure d’expulsion ou sur la décision du préfet de différer l’octroi de la force publique pour réaliser l’expulsion.

Voilà présenter en quelques traits de cette énième réforme qui affecte un équilibre à trouver entre le droits du propriétaires et la préservation du logement loué par un locataire qui a pu connaître un « accident de la vie ».

Dans les faits, toutefois, la majorité de ces situations d’impayés locatifs aboutissent à un règlement amiable.