Institué par la loi du 5 janvier 2006, le bail rural cessible est un nouveau contrat distinct du bail à ferme de 9 ans. Il s’ajoute à la liste des baux ruraux spéciaux, mais à la différence des baux à long terme qui dérogent partiellement au statut du bail de 9 ans, le bail cessible est régi par un statut à part.

Le bail cessible doit être impérativement passé en la forme authentique (acte notarié). Il a une durée de 18 ans au moins. A défaut de congé délivré 18 mois avant la fin du bail, le contrat est renouvelé pour une période de 9 ans.

De nombreuses particularités caractérisent ce bail :

1/ Le prix du fermage peut être majoré de 50 %, ce qui signifie que le montant du fermage, établi dans un premier temps entre le minimum et le maximum fixés par arrêté préfectoral, est majoré de 50 % .

2/ Motifs de non-renouvellement. Les motifs de non-renouvellement permettant au bailleur de mettre fin au bail à l’expiration de celui-ci correspondent à ceux du droit commun du bail rural :

  •  défaut de paiement du fermage,
  • agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Toutefois, le défaut de paiement du loyer et des charges permet de ne pas renouveler (comme de résilier le bail d'ailleurs) après une mise en demeure (au lieu de deux) délivrée par acte extrajudiciaire et restée infructueuse pendant 3 mois. Cependant, ce dispositif ne s’applique pas en cas de raisons sérieuses et légitimes. En outre, le preneur peut saisir le juge avant l’expiration du délai de 3 mois afin de se voir accorder des délais de paiement, ce qui suspend l’action éventuelle en résiliation du bail.

Les dispositions relatives au droit de reprise pour exploiter, au droit de reprise partiel ou à l’âge du preneur qui permettent de mettre fin au bail de 9 ans ne sont pas des motifs de non-renouvellement du bail cessible.

Surtout le propriétaire peut librement délivrer un congé sans avoir à motiver ce dernier, mais, dans ce cas, il doit verser au preneur une indemnité d’éviction. Le montant de l’indemnité d’éviction comprendra notamment, sauf si le bailleur apporte le preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur. En conséquence, le montant de l'indemnité peut être élevé. A l’indemnité d’éviction s’ajoutera l’indemnité pour améliorations apportées au fond, le cas échéant.

3/ Cession du droit au bail.

La possibilité de céder le droit au bail (à la personne choisie par le preneur qu'elle soit, ou non, membre de sa famille) est la caractéristique principale de ce bail rural. Cette cession ne nécessite pas un agrément du bailleur, mais seulement une information qui prend la forme d’une notification. Cette notification doit mentionner l’identité du cessionnaire et la date de cession projetée.

Le bailleur peut, toutefois, s’opposer à la cession projetée en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai de 2 mois à compter de la réception de la notification. Passé ce délai, il est réputé accepter la cession.

Une fois saisi, le tribunal prendra une décision d'acceptation de l'opposition du bailleur (auquel cas le preneur ne pourra pas procéder à la cession de son bail) ou de rejet de cette opposition.

4/ Valeur patrimoniale du droit au bail

Le bailleur peut prévoir le paiement d’un pas-de-porte par le preneur lors de la conclusion du bail.

De même, en cas de cession du bail, le preneur pourra négocier le prix du bail avec son repreneur.

5/ Articulation avec le droit de préemption de la SAFER : le droit de préemption de la SAFER ne s’applique pas en cas de vente d’un bien faisant l’objet d’un bail cessible depuis au moins 3 ans.

6/ Articulation avec le droit de préemption du preneur en place : dès lors que le bien fait l’objet d’un bail cessible depuis au moins 3 ans, le preneur, s’il exerce son droit de préemption à l'occasion de la vente, ne pourra pas contester le prix et les conditions demandées devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Bien entendu, comme tout bail rural de longue durée, le bien grevé d'un tel bail bénéficiera de l'exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit (donation, succession).

Toutes ces particularités font que ce bail peut permettre de répondre aux attentes des parties dans certaines situations.

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Me Eric GRANDCHAMP de CUEILLE

1 impasse Alex Cahuzac 81000 ALBI

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