Lorsqu'un bien est grevé d'un bail rural (soumis au Statut du fermage) et qu'il est mis en vente, le droit de préemption de la SAFER peut s'effacer devant celui du preneur en place.

Deux cas de figure peuvent se présenter :

1/ Le bien loué est vendu à une personne AUTRE que le preneur en place (ou que son descendant ou son conjoint). Dans cette hypothèse, le droit de préemption peut se trouver en concurrence avec celui du preneur en place.

La SAFER peut, alors, exercer son droit de préemption de façon prioritaire, selon que le preneur est bien titulaire du droit de préemption du fermier et selon la durée du bail portant sur le fonds loué.

      a) Si la durée du bail est inférieure à 3 ans, la SAFER peut être confrontée à deux situations.

a.1 Le fermier n'est pas titulaire du droit de préemption du preneur en place (pour ne pas justifier des conditions exigées par l'article L 412-5 du Code rural et de la pêche maritime, à savoir : a) d'une expérience agricole de plus de 3 ans, b) d'une exploitation personnelle et directe du fonds loué, c) pour détenir en propriété une superficie de terres supérieure  à 3 fois le seuil de contrôle fixé par le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles - SDREA) -> la SAFER peut alors exercer son droit de préemption, celui du preneur en place n'ayant pas à être, bien entendu, purgé.

En tout état de cause, la préemption exercée par la SAFER ne met pas fin au bail et cette dernière devra rétrocéder les terres grevées de ce bail.

a.2 Le fermier est titulaire du droit de préemption du preneur en place (dès lors qu'il remplit les conditions édictées par l'article L 412-5 : cf supra) -> la SAFER peut exercer son droit de préemption, mais elle se trouve alors en concurrence avec le preneur (qui n'est toutefois pas prioritaire, compte tenu du fait que le bail est trop récent).

Le notaire chargé de l'acte doit alors purger le droit de préemption de la SAFER, puis celui du preneur en place.

      b) Si la durée d’exploitation du bien loué par le preneur est supérieure à 3 ans, là encore deux situations peuvent se présenter.

b.1 Le fermier n'est pas titulaire du droit de préemption du preneur en place (pour ne pas remplir les trois conditions de l'article L 412-5) -> la SAFER peut exercer son droit de préemption, celui du preneur en place n'ayant pas à être purgé. Ce qui, là encore, ne met pas fin au bail.

b.2 Le fermier est titulaire du droit de préemption du preneur en place (les conditions édictées par l'article L 412-5 du Code rural et de la pêche maritime étant réunies) ->  le droit de préemption du preneur en place prime alors celui de la SAFER. La loi d'urgence pour la protection et la souveraineté alimentaires n° 2026-796 du 18 août 2026 a ajouté l'obligation pour le preneur de justifier qu'il est en règle avec le Contrôle des structures des exploitations agricoles, pour les terres objet de la vente (article L 143-6 al. 2 nouveau du Code rural et de la pêche maritime).

Le notaire (après avoir vérifié que le preneur est bien en règle avec le Contrôle des structures pour le fonds concerné) doit alors informer la SAFER de ce droit préférentiel en même temps qu’il lui notifie le projet d’aliénation. Il lui fait connaître ensuite la décision (explicite ou implicite) prise par le titulaire du droit prioritaire. Si le preneur renonce à exercer son droit de préemption, la SAFER peut alors exercer le sien (art. R 143-7 du Code rural et  de la pêche maritime). Cette préemption ne met pas fin au bail.

2/ Le bien loué est vendu DIRECTEMENT au preneur en place (ou son descendant ou son conjoint règulièrement subrogé). Dans cette situation d'acquisition amiable par le preneur (ou un membre de sa famille), la question se pose alors de savoir si la SAFER peut préempter. Son droit de préemption est encore dépendant de la durée d’exploitation du fonds par le preneur.

       a) Si la durée du bail est inférieure à 3 ans, il faut alors distinguer selon que le fermier est - ou non - titulaire du droit de préemption du preneur en place.

a.1 Le fermier n'est pas titulaire du droit de préemption du preneur en place -> la SAFER peut exercer son droit de préemption, celui du preneur en place n'ayant pas à être, bien entendu, purgé.

a.2 Le fermier est titulaire du droit de préemption du preneur en place (dès lors qu'il remplit les conditions édictées par l'article L 412-5), la SAFER peut exercer son droit de préemption, mais ce dernier se trouve alors en concurrence avec le premier (qui n'est toutefois pas prioritaire). Le notaire chargé de l'acte doit alors purger le droit de préemption de la SAFER, puis celui du preneur en place.

      b) Si la durée d’exploitation du bien loué par le preneur est supérieure à 3 ans, là encore deux situations peuvent se présenter.

b.1 Le fermier n'est pas titulaire du droit de préemption du preneur en place (notamment, pour détenir en propriété une superficie de terres supérieure à 3 fois le seuil de contrôle fixé par le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles ou pour ne pas exploiter personnellement le fonds loué) -> la SAFER peut exercer son droit de préemption, au détriment de celui du fermier.

b.2 Le fermier est titulaire du droit de préemption du preneur en place (les conditions édictées par l'article L 412-5 du Code rural et de la pêche maritime étant réunies) la SAFER ne peut pas exercer son droit de préemption. Depuis la loi n° 2026-796 du 18 août 2026 le preneur devra toutefois justifier qu'il est en règle avec le Contrôle des structures des exploitations agricoles, pour les terres objet de la vente, à défaut de quoi la SAFER pourra préempter.

Au final, la SAFER peut dorénavant exercer, seule, son droit de préemption ou primer celui du preneur en place, dès lors que ce dernier ne remplit pas les six conditions cumulatives suivantes :

  1. Etre titulaire d'un bail rural soumis de droit au Statut du fermage.
  2. Exploiter les terres louées depuis plus de 3 ans.
  3. Exercer la profession agricole depuis plus de 3 ans.
  4. Mettre en valeur le fonds loué par lui-même de façon effective et permanente.
  5. Ne pas détenir en propriété une superficie de terres supérieure  à 3 fois le seuil de contrôle fixé par le SDREA.
  6. Etre en règle avec le Contrôle des structures des exploitations agricoles pour les terres objet de la vente.