IFI 2026 : les nouvelles règles de valorisation des parts de société rebattent les cartes
Les règles applicables à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) continuent d'évoluer. Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2024 et les commentaires publiés par l'administration fiscale en juin 2024, la valorisation des parts de sociétés détenant de l'immobilier est devenue sensiblement plus complexe. Les déclarations IFI 2026 confirment désormais l'application pleine et entière de ces nouvelles dispositions.
Un principe inchangé : taxer l'immobilier, même détenu indirectement
L'IFI concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Contrairement à l'ancien ISF, seuls les actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle sont imposables.
Cette taxation ne vise pas uniquement les immeubles détenus directement. Les participations dans des SCI, holdings ou sociétés commerciales peuvent également entrer dans l'assiette de l'IFI lorsque leur valeur représente, directement ou indirectement, des actifs immobiliers.
La valeur taxable des titres est calculée grâce à un coefficient immobilier correspondant au rapport entre :
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la valeur des immeubles imposables ;
-
et la valeur totale des actifs de la société.
Cette méthode demeure le socle du calcul.
Des exclusions importantes demeurent
Tous les immeubles figurant au bilan d'une société ne sont pas automatiquement imposables.
Sont notamment exclus :
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les immeubles affectés à l'activité opérationnelle de la société ;
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les immeubles utilisés par une société appartenant au même groupe ;
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les participations inférieures à 10 % dans certaines sociétés opérationnelles ;
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certains OPCVM, fonds d'investissement et SIIC répondant aux conditions prévues par la loi.
Ces exclusions évitent que l'IFI ne pénalise les actifs réellement utilisés dans l'exploitation économique.
La grande évolution : les nouvelles règles de déductibilité des dettes
La véritable révolution provient de l'article 973 du CGI, profondément modifié par la loi de finances pour 2024.
Jusqu'en 2023, les dettes figurant au bilan d'une société étaient, en principe, prises en compte pour diminuer la valeur taxable des parts.
Depuis 2024, cette logique est remise en cause.
Désormais, les dettes qui ne financent pas un actif immobilier imposable ne sont plus déductibles pour déterminer la valeur IFI des parts sociales.
Cette mesure vise à empêcher certains schémas consistant à diminuer artificiellement la valeur taxable des sociétés immobilières au moyen d'un endettement sans lien avec les actifs immobiliers.
Les règles anti-abus sont maintenues
Les anciennes clauses anti-abus restent pleinement applicables.
Certaines dettes demeurent totalement ou partiellement non déductibles lorsqu'elles résultent notamment :
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d'une vente d'un immeuble par l'associé à sa propre société ;
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d'un prêt accordé par un membre du foyer fiscal ;
-
d'un financement provenant du groupe familial ;
-
d'un prêt accordé par une société contrôlée.
Dans plusieurs situations, le contribuable peut toutefois renverser cette présomption en démontrant :
-
que l'objectif du financement n'était pas principalement fiscal ;
-
ou que les conditions du prêt sont normales (échéancier respecté, remboursements effectifs, contrat régulier).
La charge de la preuve repose désormais largement sur le contribuable.
Une nouvelle méthode de valorisation des parts
L'administration fiscale impose désormais une méthode en plusieurs étapes.
Le calcul consiste à :
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déterminer la valeur vénale réelle des titres ;
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retraiter cette valeur des dettes non admises en déduction ;
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appliquer le coefficient immobilier ;
-
comparer ensuite plusieurs plafonds prévus par l'article 973.
La valeur retenue correspond finalement à la plus faible des valeurs obtenues, ce qui complexifie considérablement les calculs.
Cette mécanique nécessite souvent plusieurs simulations avant d'aboutir à la valeur imposable définitive.
Les comptes courants d'associés sous surveillance
Les comptes courants d'associés (CCA) font désormais l'objet d'une attention particulière.
Leur traitement dépend notamment :
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de leur date de création ;
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de leur objet ;
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du financement ou non d'un actif immobilier ;
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de la possibilité de démontrer un objectif autre que fiscal.
Dans de nombreux cas, les CCA ayant financé un immeuble ne pourront plus être déduits pour l'IFI, ce qui augmente mécaniquement la valeur taxable des parts.
Des conséquences importantes pour les groupes familiaux
Les nouvelles dispositions concernent directement :
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les SCI familiales ;
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les holdings patrimoniales ;
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les groupes immobiliers ;
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les sociétés d'exploitation détenant leur immobilier.
Les opérations de restructuration, de refinancement ou de transmission devront désormais être étudiées en intégrant les nouvelles règles de valorisation IFI.
Une dette parfaitement valable sur le plan juridique peut désormais être totalement ignorée pour le calcul de l'IFI.
Les professionnels devront revoir leurs méthodes
Les exemples publiés dans le BOFiP montrent que les nouvelles règles peuvent conduire à des écarts très importants entre :
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la valeur économique des titres ;
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la valeur comptable ;
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et la valeur finalement retenue pour l'IFI.
Dans certains cas, la valeur taxable est multipliée par deux, voire davantage, uniquement en raison de la non-déductibilité de certains financements.
Les déclarations IFI deviennent ainsi beaucoup plus techniques et nécessitent une analyse détaillée des bilans, de la nature des dettes et des flux de financement.
Conclusion :
Avec les nouvelles règles issues de la loi de finances pour 2024, l'IFI entre dans une nouvelle phase.
Le calcul de la valeur des parts de société ne consiste plus seulement à appliquer un coefficient immobilier. Il impose désormais un véritable audit des financements, des comptes courants d'associés, des dettes immobilières et des opérations intragroupe.
Pour les dirigeants, investisseurs et conseils patrimoniaux, la sécurisation des déclarations IFI passe désormais par une analyse juridique et fiscale approfondie de chaque structure de détention. Les nouvelles règles renforcent l'objectif du législateur : limiter les stratégies d'optimisation reposant sur l'endettement tout en maintenant les exonérations destinées aux véritables actifs professionnels.
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