Cass. com., 9 octobre 2024, n° 22-20.175

LES FAITS

Un investisseur acquiert 3 biens immobiliers occupés en se plaçant sous le régime de faveur de l'article 1115 du code général des impôts (CGI) prévoyant une taxe de publicité foncière au taux réduit en contrepartie d'un engagement de revente dans un délai de 2 ans.

Il n'a malheureusement pas revendu la totalité des lots dans ce délai, l'administration fiscale a alors notifié une proposition de rectification puis a émis un avis de mise en recouvrement.

Les juges ont donné raison à l'administration fiscale.

EXPLICATIONS

On rappellera que l'article 1115 du CGI prévoit que les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce et d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties à la TVA peuvent être exonérées des droits et taxes de mutation ou soumises à un taux réduit quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans les 5 ans.

Ce délai est abrégé à 2 ans lorsque les reventes se font par lots déclenchant un droit de préemption des occupants des locaux (soit au titre de l'art. 10 de la loi n° 75-1351 du 31.12.1975, soit de l'art. 15 de la loi n° 89-462 du 6.7.1989).

Selon la Cour de cassation, 3 critères cumulatifs doivent être réunis pour que le régime fiscal de faveur puisse jouer, sous peine de déchéance (art. 1840 G ter CGI) :

  1. L'intégralité des lots occupés doivent être revendus dans ce délai de 2 ans,
  2. Le délai de 2 ans commence à courir à la date de l'acquisition de l'immeuble qui figure sur l'acte de vente authentique, et
  3. Le délai abrégé est applicable dès lors que les lots concernés sont occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date d'expiration de ce délai.


Cette décision complète la jurisprudence antérieure de la Haute Cour sur le délai abrégé de 2 ans en cas de revente de lots occupés (Cass. com., 14 février 2024, n° 22-17.541).

On rappellera que si les lots sont libérés, le délai de 2 ans ne s'applique pas, on rebascule alors sur un délai de 5 ans pour revendre (Cass. com., 7 juillet 2015, n° 13-23.366).

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