Aperçu rapide des principales modifications de la règlementation applicable aux baux commerciaux par la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014.
 

1. Durée des baux commerciaux

Si les baux commerciaux demeurent conclus pour une durée de neuf années, la durée ferme de l'engagement pris par le preneur, c'est-à-dire la période avant le terme de laquelle ce dernier ne peut donner congé, est plafonnée à trois ans.
Ainsi, le principe, selon lequel le preneur conserve la possibilité de donner congé à chaque échéance triennale, est désormais immuable sauf en ce qui concerne certains baux.
 

2. Congé par courrier recommandé avec accusé de réception

Le congé du preneur pour l’expiration d’une période triennale, classiquement délivré par acte d'huissier, peut désormais faire l'objet d'une simple lettre recommandée avec accusé de réception.
 

3. Charges locatives et état des lieux

Dans le but de faciliter la lecture des frais mis à la charge du preneur, la nouvelle loi impose la fourniture d'un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
 

4. Droit de préemption

Une innovation de la loi est d'instaurer un droit de préemption au profit du preneur sur le local commercial qu'il occupe.

En effet, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire en lui notifiant le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.
 

5. Cession du bail - Limitation de la durée de garantie due par le preneur

Lorsque le preneur a cédé son bail et que cette cession est assortie d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du nouveau preneur dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Par ailleurs, le bailleur ne peut désormais invoquer une telle clause de garantie que durant trois ans à compter de la cession du bail.

6. Extension de la durée des baux dérogatoires

Les baux dérogatoires, ou baux de courte durée, dont la durée ne pouvait auparavant excéder deux années peuvent désormais être conclus pour une durée de trois années.