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Pas simple d’être propriétaire d’une résidence d’habitation avec services (déjà dans un épisode récent : https://lnkd.in/g6UXdTn9) : ⚖️ Le vendeur d’un bien immobilier destiné à l'activité commerciale de loueur en meublé dans une résidence d'habitation avec services n’a pas à garantir à l’acquéreur le maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente (3ème civ., 28 septembre 2023, n°22-15.236).

En 2006 une société acquiert de la part d’une SCI une résidence services pour l’exploitation d’un EHPAD, d'une part, et les biens mobiliers destinés à les garnir de la part d’une autre société, cette opération bénéficiant d'un régime de défiscalisation.

Le même jour l’acquéreur donne les biens à bail commercial à la société venderesse des biens mobiliers en vue de la gestion de l'établissement et de la sous-location des chambres à des résidents pour une durée de onze années et neuf mois. Un second bail est conclu en 2009 jusqu'au 30 septembre 2020.

En 2013, le preneur décide de transférer l'EHPAD dans une nouvelle construction, seule capable d'abriter des lits supplémentaires. Soutenant que l'utilisation de la résidence en EHPAD était une condition essentielle de son acquisition, l’acquéreur assigne les deux vendeurs en résiliation des ventes immobilière et mobilière, sur le fondement principal de la garantie d'éviction, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.

L’argumentation du demandeur est rejetée : l'autorisation d'exploiter un EHPAD n'est attachée ni à l'immeuble ni à son propriétaire et l'acte de vente ne comportant aucun engagement du vendeur quant au maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente, le transfert de l'EHPAD vers un autre lieu d'exploitation ne constitue pas un fait d'éviction dont le vendeur doit garantie.

A noter l’élévation en condition essentielle de la vente, du fait que les biens soient situés dans un ensemble immobilier destiné à un EHPAD, n'emporte pas cession au profit de l'acquéreur de l'autorisation d'exploiter un EHPAD.

Et bien entendu les arguments sur le manquement des vendeurs tant à leur obligation pré-contractuelle d'information qu’à la loyauté contractuelle ne sont pas mieux passés.

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