Financement d’un bien moyennant des fonds propres et des fonds communs

Lorsqu’un époux, marié sous le régime de la communauté, acquiert un bien fiancé partiellement par des fonds propres et par des deniers communs, la question de la nature du bien se pose. Bien propre ou bien commun ?

L’article 1436 du code civil dispose que le bien est commun si la contribution de la communauté est supérieure à celle de l’emploi des propres. Dans le cas contraire, le bien est propre et une récompense est due à la communauté.

Pour l’acquisition d’un bien immobilier, quelles sont alors les dépenses à prendre en considération pour qualifier le bien de propre ou de commun.

Depuis longtemps, la Cour de Cassation a considéré que seules les sommes ayant servi à régler partie du prix et des frais de l’acquisition. Traditionnellement, les intérêts d’emprunt ont été exclus qualifiés de charges de jouissance et non de frais d’acquisition. Aucune récompense n’est due à la communauté.

Dans une affaire jugée le 7 novembre 2018, la haute Cour a dû se prononcer sur la prise en compte de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt.

Si la Cour devait qualifier cette indemnité de frais d’acquisition, elle devait alors être prise en compte pour la détermination de la nature du bien. Ceci n’était pas le cas.

La Cour a qualifié l’indemnité de remboursement anticipé de prêt de charge de jouissance. Elle ne contribue donc pas à l’acquisition du bien et ne donne pas droit à une récompense le cas échéant.