La loi du 11 février 2005 a posé l’obligation générale d’accessibilité des bâtiments d’habitation et des lieux recevant du public à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique.

Comment cette obligation est elle mise en oeuvre aujourd’hui dans les bâtiments d’habitation collective ?

1/ Définition du bâtiment d’habitation collective accessible.

Le décret n°2006-555 du 17 mai 2006 a défini la notion de bâtiment accessible (article R111-18-1 du code de la construction et de l’habitation) :
Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d’habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d’accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente.

2/ Critères du logement accessible.

Ce décret a également défini les critères d’accessibilité des logements des bâtiments d’habitation collective (article R111-18-2 du code de la construction et de l’habitation).

Pour être qualifiés d’accessibles, les logements des bâtiments d’habitation collective doivent :

  • Présenter des caractéristiques minimales permettant la circulation de personnes handicapées (circulation et portes). Les dispositifs de commande doivent y être aisément repérables et utilisables par ces personnes.
  • Présenter des caractéristiques minimales permettant à une personne handicapée d’utiliser la cuisine ou une partie du studio aménagée en cuisine, le séjour, une chambre ou une partie du studio aménagée en chambre, un cabinet d’aisances et une salle d’eau.

Une partie des espaces nécessaires à l’utilisation par une personne en fauteuil roulant peuvent être aménagés à d’autres fins sous réserve que des travaux simples permettent d’en rétablir la possibilité d’utilisation par une personne en fauteuil roulant.

Dérogation : Dans le cas de logements réalisés sur plusieurs niveaux, et dans le cas où le bâtiment est soumis à des contraintes particulières liées aux caractéristiques de l’unité foncière ou aux règles d’urbanisme, l’espace du niveau d’accès au logement peut se limiter à la cuisine ou à la partie du séjour aménageable en cuisine, au séjour et à un cabinet d’aisance comportant un lavabo, à la condition qu’une réservation dans le gros œuvre permette l’installation ultérieure d’un appareil élévateur vertical pour desservir la chambre et la salle d’eau accessibles en étage.

3/ Mise en œuvre de cette accessibilité.

La mise en œuvre de l’accessibilité des bâtiments d’habitation et de leurs logements doit être envisagée dans deux hypothèses :

a. L’accessibilité des bâtiments d’habitation collectif existants.

Dans cette hypothèse, les bâtiments ne sont soumis à une obligation de mise aux normes d’accessibilité que dans les cas suivants :

Lorsqu’ils font l’objet de travaux de modification ou d’extension ou de travaux de création de logements dans un bâtiment existant par changement de destination (article R111-18-8 du code de la construction et de l’habitation).

Doivent alors être accessibles :
* les parties de bâtiments ou les logements correspondant à la création de surfaces ou de volumes nouveaux,
* les circulations communes et locaux collectifs et leurs équipements, la signalisation palière ou en cabine d’un ascenseur qui font l’objet des travaux de modification.

Lorsqu’ils font l’objet de travaux de modification, d’extension, ou de création d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80% de la valeur du bâtiment (article R111-18-9 du Code de la Construction et de l’habitation).

Dans ce cas, doivent être accessibles :

  • les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l’objet de travaux ;
  • les places de stationnement, les celliers, les caves privatifs où sont réalisés les travaux ;
  • les logements où sont réalisés les travaux, s’ils sont situés en Rez-de-Chaussée, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l’être.

Rappelons que les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées réalisés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, devront faire l’objet d’une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :
« I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :(…)
d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels. »

b. L’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs neufs.

Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 pris pour l’application de l’article 64 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), a réformé certaines dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation neufs.

Contrairement à ses articles 3 et 4, qui sont entrés en vigueur dès le lendemain de sa publication, ses articles 1er et 2, que nous envisageons dans cet article, s’appliquent aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er octobre 2019.

Le point sur ces nouvelles mesures :

  • Obligation d’installer un ascenseur dans les parties de bâtiments d’habitation collectifs comportant plus de deux étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée (Article R. * 111-5 du code de la construction et de l’habitation)

Auparavant l’obligation d’installation d’un ascenseur ne concernait que les immeubles comportant trois étages.

  • Un quota de 20% des logements du bâtiment d’habitation, et au moins un, doivent être immédiatement accessibles, les 80% restants doivent être « évolutifs ».

Lors de la construction d’un bâtiment d’habitation collective, 20 % des logements, et au moins un, doivent être accessibles immédiatement, c’est-à-dire répondre aux critères posés par l’article R111-18-2 du code de la construction et de l’habitation.

Pour les logements restants, il est imposé qu’ils soient « évolutifs », c’est-à-dire qu’ils doivent « permettre la redistribution des volumes pour garantir l’accessibilité ultérieure de l’unité de vie, à l’issue de travaux simples. »

Au regard des dispositions de l’article L111-7-1 du code de la construction et de l’habitation, est considéré comme étant évolutif tout logement dans les bâtiments d’habitation collectifs répondant aux caractéristiques suivantes :

  • Une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d’aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ;
  • La mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples, c’est-à-dire sans incidence sur les éléments de structure et certains réseaux encastrés en cloisons.

4/ Distinction entre le logement accessible et le logement adapté.

Il est utile de rappeler que les obligations d’accessibilité telles qu’elles découlent du code de la construction et de l’habitation ne peuvent répondre à tous les besoins individuels. A la différence d’un logement accessible, un logement adapté répond, lui, aux besoins de son occupant, et aux contraintes précises liées à son handicap.

L’article 3 du décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 a, à cet égard, modifié l’article 2 du décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016, relatif à la demande d’autorisation formulée par le locataire auprès de son bailleur de réaliser des travaux d’adaptation de son logement.

Il prévoit ainsi que le locataire peut formuler sa demande d’autorisation de réaliser des travaux d’adaptation auprès de son bailleur, et que ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour y répondre. L’absence de réponse dans ce délai vaut acceptation par le bailleur des travaux d’adaptation et il ne pourra exiger la remise en état des lieux à la fin du bail.

La liste limitative des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, que le locataire peut formuler, comprend, lorsqu’ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants :

  • création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
  • modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau) ;
  • création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d’éclairage ;
  • installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
  • installation d’élévateurs ou d’appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
  • installation ou modification des systèmes de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets) et d’alerte.

Le bailleur privé est néanmoins libre de refuser ces travaux d’adaptation.