La cour de cassation, dans un arrêt Civ. 3e, 16 nov. 2022, n° 21-23.505 considère que l’usufruitier ne peut pas agir sur le fondement de la garantie décennale concernant l’exécution de travaux, même si c’est cet usufruitier qui les a commandés.

Rappelons que le droit de propriété sur un bien immobilier peut être partagé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Le nu-propriétaire est celui qui a le droit de disposer du bien en le vendant, le donnant, le léguant etc.

L’usufruitier est celui qui ne dispose que du droit d’usage du bien, soit en l’utilisant directement, soit en percevant les fruits de son usage (loyers par exemple)

Ce démembrement de propriété entre au moins deux personnes résulte le plus souvent d’un partage dans une succession mais peut être contractuel.

Dans le cas d’espèce, il s’agissait d’un bâtiment à usage commercial.

L’usufruitier a conclu un contrat d’entreprise pour la réalisation d’une charpente métallique et de revêtement.

A l’occasion d’une procédure devant le Tribunal de commerce entre l’entreprise et l’usufruitier concernant le paiement des travaux, l’usufruitier a invoqué des malfaçons et des désordres.

Le fondement juridique des demandes de l’usufruitier était double, la garantie contractuelle et la garantie décennale.

La cour de cassation dans cet arrêt rappelle que l’usufruitier n’est pas propriétaire de l’immeuble (ouvrage) et que seul le propriétaire de l’ouvrage peut se prévaloir de la garantie décennale.

La Cour de cassation indique que l’usufruitier peut par contre se prévaloir de la garantie contractuelle en sa qualité

Un point reste en suspens.

La Cour d'Appel avait qualifié l’usufruitier de « maitre de l’ouvrage » mais la Cour de cassation ne se prononce pas sur ce point.

Un arrêt, assez ancien aujourd’hui, de la Cour de cassation Civ. 3e, 11 mai 2011, n° 10-13.782 ; avait considéré comme « maitre de l’ouvrage » celui pour le compte duquel les travaux sont réalisés. Cependant la situation ne concernait pas un démembrement de propriété.

Il est donc intéressant de demander le titre de propriété de celui qui entend faire jouer la garantie décennale.