Clause tontinière dans une SCI : la Cour de cassation consacre la nullité de la société en cas de rétroactivité absolue

Analyse de l’arrêt Civ. 3e, 9 avril 2026 (n° 25-12.992) et de ses implications pour les montages patrimoniaux

Introduction : Un arrêt qui bouscule les pratiques notariées et sociétaires

Le 9 avril 2026, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt fondamental pour le droit des sociétés et le droit patrimonial.

Pour la première fois, a priori elle se prononce sur l’invalidité d’une clause tontinière (ou d’accroissement) insérée dans les statuts d’une SCI constituée entre deux concubins, lorsque cette clause porte sur l’intégralité des parts sociales.

La solution retenue est radicale : une telle clause, en raison de son effet rétroactif, est contraire à l’article 1832 du Code civil (qui impose une pluralité d’associés pour constituer une société) et entraîne la nullité de la société elle-même – et non pas seulement l’annulation de la clause.

Cet arrêt remet en cause des montages patrimoniaux couramment utilisés pour éviter les droits de succession, ou porter atteinte à la réserve des enfants du premier lit, notamment en cas de remariage.

Il impose aux praticiens de repenser leurs stratégies sous peine de nullité.

1. Les faits et la procédure : une SCI entre concubins avec clause tontinière

Contexte factuel

  • 2010 : M. [K] [Z] et Mme [D], concubins, constituent une SCI (Société Civile Immobilière) à parts égales, la SCI Romanon.

 

  • 2010 : La SCI acquiert un immeuble d’habitation, puis le donne à bail aux deux concubins.

 

  • Statuts de la SCI : Une clause tontinière (art. 22.3) prévoit que l’associé survivant sera réputé avoir été seul propriétaire de toutes les parts dès la constitution de la société (effet rétroactif).
  • 2017 : Le couple se sépare. Mme [D] demande la dissolution anticipée de la SCI et conteste la validité de la clause tontinière, arguant qu’elle rend la société unipersonnelle dès sa création, en violation de l’article 1832 du Code civil.

Procédure judiciaire

  • Tribunal de première instance : Accueille la demande de dissolution mais ne se prononce pas sur la nullité de la clause.

 

  • Cour d’appel de Rennes (21 janvier 2025) :
    • Rejette la demande de voir juger réputée non écrite la clause.

 

  • Estime que la société était valablement constituée (pluripersonnelle à l’origine) et que la clause ne remettait pas en cause sa validité, car l’article 1844-5 du Code civil permet de régulariser une réunion de parts en une seule main.

 

  • Pourvoi en cassation : Mme [D] invoque la violation de l’article 1832 (pluralité des associés) et demande que la clause soit réputée non écrite (art. 1844-10, al. 2).

 

 

2. La solution de la Cour de cassation : la clause tontinière rétroactive entraîne la nullité de la SCI

Le raisonnement juridique

La Cour de cassation rejette le pourvoi mais invalide le raisonnement de la cour d’appel en s’appuyant sur trois points clés :

  • La clause tontinière a un effet rétroactif :
    • Elle attribue au survivant la propriété de toutes les parts dès la constitution de la société, et non pas seulement au moment du décès.

 

  • Conséquence : La société est réputée unipersonnelle dès sa création, ce qui viole l’article 1832 du Code civil (une société doit être constituée par au moins deux personnes).

 

  • L’article 1844-5 du Code civil ne s’applique pas :
    • Cet article permet de régulariser une réunion de parts en une seule main en cours de vie sociale (ex. : rachat de toutes les parts par un associé).

 

  • Mais ici, la clause agit rétroactivement, donc dès la constitution : elle ne relève pas de l’article 1844-5, qui ne concerne que les situations postérieures à la création.

 

  • La sanction : nullité de la société, la clause n’étant pas seulement réputée non écrite :
    • L’article 1844-10 (ancienne rédaction, avant la loi PACTE de 2019) distingue :

 

  • Nullité de la société (al. 1) : si violation des articles 1832, 1832-1 ou 1833.

 

  • Clause réputée non écrite (al. 2) : si violation d’une disposition impérative du Titre IX (sociétés) non sanctionnée par la nullité.

 

  • Ici, la clause viole l’article 1832 (pluralité des associés) → nullité de la société, et non pas seulement annulation de la clause.

Pourquoi la cassation ?

La cour d’appel avait considéré que :

  • La société était valablement constituée (deux associés à l’origine).

 

  • La clause ne remettait pas en cause sa validité, car l’article 1844-5 permet de régulariser une réunion de parts.

La Cour d’appel a omis l’effet rétroactif de la clause.

La société était unipersonnelle dès sa création (fiction juridique), donc nulle ab initio.

 

3. Les implications de l’arrêt

A. Une décision logique avec des conséquences importantes

  • Logique :

 

  • Le principe de pluralité des associés (art. 1832) est fondamental en droit des sociétés.

 

  • Une clause qui contredit ce principe dès l’origine ne peut être validée.

 

  • Conséquences importantes :

 

  • La nullité de la société a des conséquences lourdes :

 

  • Effets à l’égard des tiers : Les créanciers peuvent se prévaloir de la nullité (art. 1844-16).

 

  • Prescription : L’action en nullité se prescrit par 2 ans à compter du jour où la nullité est encourue (art. 1844-14).

 

  • Ici, ce serait à partir du décès de l’un des associés (quand la clause déploie ses effets).

B. Comparaison avec les solutions antérieures

Avant cet arrêt, la jurisprudence et la doctrine toléraient les clauses tontinières dans les SCI, à condition de :

  • Ne pas porter sur la totalité des parts (laisser quelques parts hors tontine).

 

  • Éviter la rétroactivité absolue (certains auteurs proposaient des clauses à effet non rétroactif).

 

 

4. Conclusion : un arrêt qui marque un tournant

Cet arrêt Civ. 3e, 9 avril 2026 marque un durcissement de la jurisprudence sur les clauses tontinières dans les SCI.

La Cour de cassation sanctionne sans ambiguïté les montages qui contredisent le principe de pluralité des associés dès la constitution.

Pour les praticiens, il est urgent de revoir les statuts des SCI contenant des clauses tontinières, sous peine de nullité et de contentieux coûteux.

Pour les clients, il faut éviter les montages trop agressifs et privilégier des solutions sécurisées (parts hors tontine, usufruit, SARL/SAS).