Publié le 16/06/2026

Locations de courte durée et copropriété : Le couple infernal !

Article juridique - Droit immobilier

Locations de courte durée et copropriété : Le couple infernal !

Comment encadrer ou interdire les locations type Airbnb dans votre immeuble ? Quels sont vos droits et obligations en tant que copropriétaire ou syndicat ?

???? Introduction : un enjeu croissant pour les copropriétés

Depuis plusieurs années, les locations meublées de courte durée (Airbnb, Booking, etc.) se multiplient dans les immeubles en copropriété, générant parfois des conflits entre copropriétaires.

Ces pratiques soulèvent des questions juridiques complexes :

La location de courte durée est-elle autorisée par le règlement de copropriété ?
Peut-on l’interdire en assemblée générale, et à quelle majorité ?
Quels sont les risques en cas de troubles (bruits, nuisances, insécurité) ?
Comment agir si un copropriétaire ne respecte pas les règles ?

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a apporté des clarifications majeures, notamment sur les majorités requises pour modifier le règlement de copropriété.

Parallèlement, la jurisprudence récente (2024-2026) a précisé les conditions dans lesquelles une copropriété peut réglementer ou interdire ces locations.

Dans cet article, nous faisons le point sur :

✅ Le cadre légal (loi de 1965, Code de la construction et de l’habitation, loi Le Meur).

✅ Les enseignements de la jurisprudence.

✅ Les solutions pratiques pour les syndicats et copropriétaires (modification du règlement, actions en justice, etc.).

????️ 1. Le cadre légal : ce que dit la loi

1.1. La liberté de jouissance des parties privatives (Loi du 10 juillet 1965)

En principe, chaque copropriétaire est libre d’utiliser son lot comme il l’entend (art. 9 de la loi du 10 juillet 1965).

Cependant, cette liberté est encadrée par :

La destination de l’immeuble (fixée par le règlement de copropriété).

Les droits des autres copropriétaires (tranquillité, sécurité, usage des parties communes).

Exemple : Si le règlement prévoit une destination « d’habitation bourgeoise », les activités commerciales (comme une location hôtelière) peuvent être interdites.

1.2. La notion de « location de courte durée »

Une location meublée de courte durée est définie par :

L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) :

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. »

L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme :

Les locations de moins de 90 jours consécutifs (pour une même personne) sont considérées comme des meublés de tourisme et doivent faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie.

⚠️ Attention :

Une location sans prestations para-hôtelières (ménage, linge, accueil, etc.) est considérée comme civile.

Une location avec services hôteliers (conciergerie, ménage systématique, linge fourni) peut être requalifiée en activité commerciale, incompatible avec une destination d’habitation bourgeoise.

1.3. La loi « Le Meur » (19 novembre 2024) : une révolution pour les copropriétés

Avant 2024, toute modification du règlement de copropriété visant à interdire les locations de courte durée devait être votée à l’unanimité (art. 26 de la loi de 1965), ce qui rendait les interdictions très difficiles à adopter.

Depuis la loi Le Meur, une nouvelle règle s’applique (art. 26, d) de la loi de 1965) :

Une copropriété peut modifier son règlement pour interdire les locations meublées de tourisme (hors résidence principale) à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix, à condition que :

Le règlement prévoit une destination d’habitation bourgeoise (ou assimilée).

Le règlement interdise déjà les activités commerciales dans les lots d’habitation.

???? Cette disposition ne s’applique que si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise excluant le commerce.

⚖️ 2. Ce que dit la jurisprudence récente (2024-2026)

La jurisprudence a clarifié plusieurs points essentiels pour les copropriétés. Voici les grandes tendances issues des décisions récentes :

2.1. Une interdiction est possible sans modifier le règlement… si l’activité est commerciale

Plusieurs tribunaux ont validé des actions en cessation contre des copropriétaires pratiquant des locations de courte durée sans voter de modification du règlement, en se fondant sur :

La violation de la destination de l’immeuble (ex. : clause d’habitation bourgeoise + interdiction du commerce).

La qualification d’activité commerciale (si prestations para-hôtelières : ménage, accueil, linge, etc.).

Les troubles anormaux de voisinage (bruits, allées et venues, dégradations).

???? Exemples concrets :

Décision	Faits	Solution retenue	Fondement juridique
Tribunal judiciaire de Strasbourg (7 janv. 2025)	Location Airbnb avec services de ménage et assistance téléphonique.	Interdiction ordonnée + dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage.	Activité commerciale prohibée par le règlement (destination habitation bourgeoise) + nuisances avérées.
Cour d’appel de Montpellier (8 avr. 2025)	Résolution d’AG interdisant les locations de courte durée dans un immeuble à destination bourgeoise.	Résolution validée (majorité simple suffisante).	Adaptation du règlement pour se conformer à l’ordre public (L. 631-7 CCH).
Tribunal judiciaire de Marseille (4 juin 2024)	Règlement de 1953 avec clause d’occupation bourgeoise.	Refus d’autorisation validé (majorité de l’art. 25).	La location touristique = activité commerciale incompatible avec la destination.
Tribunal judiciaire de Nice (10 mars 2026)	Règlement interdisant déjà le commerce.	Résolution d’interdiction confirmée (majorité simple).	La location courte durée = activité commerciale prohibée.
Tribunal judiciaire de Nice (19 fév. 2025)	Règlement autorisant la location meublée.	Résolution d’interdiction annulée (unanimité requise).	Modification des modalités de jouissance = nécessite l’unanimité.

???? En résumé :

✅ Si le règlement interdit déjà le commerce → Une interdiction des locations de courte durée peut être votée à la majorité simple (ou 2/3 avec la loi Le Meur).

❌ Si le règlement autorise la location meublée → Une interdiction générale nécessite l’unanimité (sauf si la loi Le Meur s’applique).

2.2. Les risques en cas de non-respect des règles

Si un copropriétaire poursuit une activité de location de courte durée en violation du règlement ou d’une résolution d’AG, le syndicat peut :

Demander la cessation de l’activité en justice (sur le fondement de l’art. 9 de la loi de 1965 ou du trouble anormal de voisinage).

Obtenir des dommages-intérêts pour préjudice collectif (ex. : atteinte à la tranquillité, dégradation des parties communes).

Faire annuler les résolutions irrégulières (si la majorité requise n’a pas été respectée).

???? Exemple de condamnation :

Tribunal judiciaire de Strasbourg (7 janv. 2025) :

Condamnation à cesser les locations Airbnb sous astreinte de 500 € par infraction.
Dommages-intérêts de 3 000 € pour trouble de jouissance.
Frais de justice à la charge du copropriétaire (2 000 € au titre de l’art. 700 CPC).

???? 3. Comment agir en pratique ? Solutions pour les copropriétés

3.1. Vérifier le règlement de copropriété

Avant toute action, il faut analyser les clauses du règlement :

Destination de l’immeuble : Habitation bourgeoise ? Mixte (habitation + commerce) ?

Activités autorisées : Les locations meublées sont-elles permises ? Les activités commerciales sont-elles interdites ?

Clauses spécifiques : Y a-t-il déjà une mention sur les locations de courte durée ?

???? Si le règlement est ancien (ex. : 1967) et silencieux sur les locations de courte durée, une modification peut être nécessaire.

3.2. Modifier le règlement de copropriété (si nécessaire)

???? Cas 1 : Le règlement interdit déjà le commerce

→ Solution : Ajouter une clause explicite sur les locations de courte durée, en s’appuyant sur :

La loi Le Meur (majorité des 2/3 si destination bourgeoise + interdiction du commerce).
L’ordre public (L. 631-7 CCH : changement d’usage).

???? Cas 2 : Le règlement autorise la location meublée

→ Solution :

Soit encadrer les locations (ex. : limiter à la résidence principale, interdire les prestations para-hôtelières).

Soit interdire (mais cela nécessite l’unanimité, sauf si la loi Le Meur s’applique).

Attention :

Une interdiction générale sans distinction (résidence principale vs secondaire) peut être annulée si elle modifie les droits de jouissance (Tribunal judiciaire de Nice, 19 fév. 2025).

Une résolution mal votée (majorité insuffisante) est nulle (Tribunal judiciaire de Marseille, 21 janv. 2025).

3.3. Agir en justice contre les copropriétaires récalcitrants

Si un copropriétaire ne respecte pas le règlement ou une résolution d’AG, le syndicat peut :

Lui envoyer une mise en demeure (par LRAR) pour cesser l’activité.

Saisir le tribunal judiciaire pour :
- Faire cesser les locations (sur le fondement de l’art. 9 de la loi de 1965 ou du trouble anormal de voisinage).
- Obtenir des dommages-intérêts pour préjudice collectif (ex. : nuisances, dégradations).
- Demander une astreinte (ex. : 500 € par infraction constatée).

???? Exemple de stratégie gagnante :

Preuves à rassembler :
- Attestations de copropriétaires (bruits, allées et venues, dégradations).
- Captures d’écran des annonces (Airbnb, Booking).
- Constats d’huissier (nuisances sonores, occupation illicite).
- Preuves des prestations para-hôtelières (factures de ménage, contrats de conciergerie).

3.4. Prévenir les conflits : bonnes pratiques

Pour éviter les litiges, les copropriétés peuvent :

✅ Clarifier le règlement (ajouter une clause sur les locations de courte durée).

✅ Informer les copropriétaires (rappel des règles en AG, affichage dans les parties communes).

✅ Contrôler les déclarations (obligation pour les copropriétaires de déclarer leurs locations meublées au syndic).

✅ Sanctionner les abus (clause pénale dans le règlement pour non-respect).

4. FAQ : Réponses aux questions fréquentes

❓ 1. Peut-on interdire les locations Airbnb dans une copropriété ?

✅ Oui, mais cela dépend du règlement de copropriété :

Si le règlement interdit déjà le commerce → Une interdiction peut être votée à la majorité des 2/3 (loi Le Meur).

Si le règlement autorise la location meublée → Une interdiction générale nécessite l’unanimité.

❓ 2. Une location sans prestations para-hôtelières est-elle autorisée ?

✅ Oui, si elle est civile (sans services hôteliers) et compatible avec la destination de l’immeuble.

⚠️ Mais : Si elle génère des troubles anormaux de voisinage, le syndicat peut demander sa cessation.

❓ 3. Que risque un copropriétaire qui ne respecte pas l’interdiction ?

Condamnation à cesser l’activité (sous astreinte).
Dommages-intérêts pour préjudice collectif.
Frais de justice à sa charge (art. 700 CPC).

❓ 4. Faut-il modifier le règlement pour interdire les locations de courte durée ?

Non, si l’activité est déjà commerciale (prestations para-hôtelières) et que le règlement interdit le commerce.

Oui, si le règlement est silencieux ou permissif (autorise la location meublée).

❓ 5. Quelle majorité pour voter une interdiction ?

Situation	Majorité requise	Base légale
Règlement avec destination bourgeoise + interdiction du commerce	2/3 des voix	Loi Le Meur (art. 26, d)
Règlement autorisant la location meublée	Unanimité	Art. 26 (ancienne rédaction)
Simple rappel de l’interdiction du commerce	Majorité simple (art. 24)	Jurisprudence (ex. : CA Montpellier, 8 avr. 2025)

???? Conclusion : Que retenir ?

Point clé	À faire	À éviter
Vérifier le règlement	Analyser les clauses sur la destination et les activités autorisées.	Ignorer les ambiguïtés du règlement.
Voter une interdiction	Respecter la majorité des 2/3 (loi Le Meur) si le règlement interdit le commerce.	Voter à la majorité simple si le règlement autorise la location meublée.
Agir contre un copropriétaire	Rassembler des preuves (attestations, constats, captures d’écran).	Engager une action sans preuves solides.
Modifier le règlement	Ajouter une clause claire et précise sur les locations de courte durée.	Adopter une résolution trop vague (risque d’annulation).

???? En résumé :

Si votre règlement interdit déjà le commerce → Vous pouvez interdire les locations de courte durée à 2/3 des voix (loi Le Meur).

Si votre règlement est permissif → Une interdiction nécessite l’unanimité (sauf modification préalable).

En cas de troubles → Le syndicat peut agir en justice pour faire cesser l’activité, même sans modification du règlement.

???? Bon à savoir :

En Italie et en Espagne, pays touristiques s’il en est, le nom et le numéro de téléphone du propriétaire est affiché sur la porte, pour qu’il puisse être joint par les copropriétaires en cas de troubles du voisinage.

???? Besoin d’aide pour rédiger une résolution ou un règlement ?

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