Dans une décision récente (1er septembre 2026, 24/03524) la Cour d'appel de Versailles a fait une grossière erreur d'interprétation de la loi. En effet, elle affirme qu'un gérant d'une SARL de famille (régime IR) de location meublée doit remplir les conditions de seuil des individuels pour être exonéré d'IFI. Or c'est faux. Mais il faut bien lire le texte de l'article 975 du CGI pour le comprendre. Ce texte ne prévoit les règles de seuil que pour les personnes physiques.

 

Reconnaissons que le régime légal de l'IFI pour les loueurs en meublé est particulièrement confus et mal rédigé. C'est un rallye délirant et d'ailleurs, même les juges d'appel se trompent en le lisant.

 

L'erreur de la Cour d'Appel de Versailles sur l'interprétation de l'article 975 du CGI.

La Cour d'appel se trompe sur l'interprétation de l'article 975 du CGI, pourtant cité dans la décision.

Rappelons les extraits de ce texte qui nous intéressent :

Article 975

I.-Sont exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965. (…)

II.-Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans laquelle les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale. (…)

V.-Pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.

Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l'application des I à IV :

1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s'agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu'elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 ;

 

Article 965

L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année :

1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;

 

Article 964

Il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d'impôt sur la fortune immobilière.

Sont soumises à cet impôt, lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l'article 965 est supérieure à 1 300 000 € :

1° Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France

 

 

Explications

Il résulte de ces textes que les personnes visées au 1° de l'article 965 sont les personnes physiques.

Donc seules les personnes physiques sont sensées remplir les conditions de seuil visées au V de l'article 975.

Ce point avait été confirmé dans la réponse Roseren (AN 13-11-2018 n° 10782) et la doctrine administrative traitant des sociétés de personnes n'évoque pas l'obligation de respecter les conditions de seuil des entreprises individuelles (BOI-PAT-IFI-30-10-20).

 

La preuve de l'activité professionnelle principale

Cette affaire va être soumise à la Cour de cassation par un recours du contribuable.

Or, même si la cour de cassation invalide la décision de la cour d'appel pour dire que le régime d'exonération IFI n'impose pas, pour les sociétés de personnes, le respect des règles de seuil, il n'est pas sûr qu'elle admette l'exonération car il restera à remplir la condition d'exercice d'une activité professionnelle et principale.

Je crois comprendre que l'activité de location meublée consistait à louer des appartements à des exploitants de résidence et il est un peu difficile dans cette situation de prouver l'activité professionnelle principale.

Je crois comprendre également toutefois que le gérant faisait valoir qu'il passait beaucoup de temps à gérer ses biens, compte tenu notamment de la faillite d'un exploitant, ce qui est selon moi très vraisemblable :

"il est en perpétuelle négociation avec ces exploitants ; les sociétés du groupe Réside Etude ont été placées en procédure de sauvegarde judiciaire de sorte que la société Lokimo a dû participer activement à cette procédure dans l'objectif d'obtenir, à terme, le versement de loyers impayés