1ère Civ., 17 juin 2026, n°25-11.807

La première chambre civile de la Cour de cassation confirme que le notaire peut engager sa responsabilité lorsqu’il ne vérifie pas la validité d’un bail commercial annexé à une opération immobilière, même s’il n’a pas lui-même rédigé ce bail.

Un investissement immobilier adossé à un bail commercial

Des acquéreurs avaient signé un contrat de réservation portant sur une villa en l’état futur d’achèvement dans une résidence de tourisme. Cette acquisition s’inscrivait dans une opération d’investissement locatif : le bien devait être donné à bail commercial à l’exploitant de la résidence.

Le bail commercial, annexé au contrat préliminaire, comportait une clause dispensant les bailleurs du versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail.

Plusieurs années plus tard, les propriétaires ont délivré congé à l’exploitant sans proposer d’indemnité d’éviction, en se fondant sur cette clause. La clause ayant été contestée, les propriétaires ont finalement recherché la responsabilité du notaire.

Le notaire soutenait ne pas avoir rédigé le bail commercial

Le notaire contestait sa responsabilité. Son argument était simple : il avait reçu l’acte authentique de vente, mais n’avait pas instrumenté le bail commercial.

Selon lui, il ne pouvait donc pas être tenu de vérifier la validité d’une clause figurant dans un acte distinct, dès lors que cette clause n’affectait pas la validité même de la vente.

La question posée à la Cour de cassation était donc la suivante :

=> le notaire chargé de recevoir une vente immobilière doit-il vérifier la validité d’un bail commercial annexé à l’opération, lorsque ce bail conditionne l’intérêt économique de l’investissement ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle rappelle d’abord, sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Elle relève ensuite que l’acte authentique de vente faisait référence au contrat préliminaire, que le dépôt de garantie avait été versé au profit du notaire en qualité de séquestre, et que le contrat préliminaire comportait en annexe le bail commercial contenant la clause relative à l’indemnité d’éviction.

Dans ces conditions, la cour d’appel pouvait retenir que le notaire ne pouvait ignorer que la dispense d’indemnité d’éviction faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs.

Même s’il n’avait pas rédigé le bail commercial, le notaire devait donc en vérifier la validité, dès lors que celle-ci était susceptible d’affecter l’efficacité de l’acte authentique au regard du but de l’opération.

Un devoir de conseil qui dépasse le seul acte authentique

L’intérêt de l’arrêt est important : le devoir de conseil du notaire ne se limite pas à la régularité formelle de l’acte qu’il reçoit.

Lorsque l’opération comprend plusieurs documents juridiquement liés — contrat de réservation, bail commercial, règlement de copropriété, cahier des charges ou convention annexe — le notaire doit apprécier les risques qui peuvent compromettre l’efficacité globale de l’opération.

La solution est particulièrement significative en matière d’investissement immobilier sous bail commercial. Dans ce type de montage, l’acquéreur n’achète pas seulement un bien immobilier : il réalise une opération économique dont le rendement, la sécurité et la valeur reposent en grande partie sur le bail conclu avec l’exploitant.

Le préjudice : une perte de chance de renoncer à l’acquisition

La Cour de cassation valide également l’analyse du préjudice.

Si les acquéreurs avaient été correctement informés de la portée réelle de la clause, ils auraient pu renoncer à l’acquisition ou poursuivre l’opération en connaissance de cause. Le manquement du notaire leur a donc fait perdre une chance de ne pas contracter.

Ce préjudice est réparable, même si la condamnation finale des propriétaires trouve son origine dans le congé délivré sans offre d’indemnité d’éviction.

Ce qu’il faut retenir

Cet arrêt confirme que le notaire doit veiller à l’efficacité de l’opération dans son ensemble.

Lorsqu’un bail commercial est annexé à une vente immobilière et constitue un élément déterminant de l’investissement, le notaire ne peut pas se désintéresser de ses clauses essentielles au motif qu’il ne l’a pas rédigé.

En pratique, le notaire doit vérifier les actes annexes lorsqu’ils conditionnent l’objectif économique poursuivi par les parties. À défaut, sa responsabilité peut être engagée pour manquement à son devoir de conseil.

FAQ

Le notaire doit-il vérifier un bail commercial qu’il n’a pas rédigé ?

Oui, lorsque ce bail est indissociable de l’opération immobilière et que sa validité peut affecter l’efficacité de l’acte authentique.

Pourquoi la clause d’indemnité d’éviction était-elle importante ?

Parce qu’elle conditionnait l’équilibre économique de l’investissement. Les acquéreurs pensaient pouvoir refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction.

Quel est l’apport de l’arrêt ?

La Cour de cassation confirme que le devoir de conseil du notaire s’étend aux actes annexes dont il connaît l’importance pour l’opération, même s’il ne les a pas instrumentés.

Quel préjudice les acquéreurs peuvent-ils invoquer ?

Ils peuvent invoquer une perte de chance : celle de renoncer à l’acquisition ou de contracter en parfaite connaissance des risques.