INVESTIR ET TRANSMETTRE SON PATRIMOINE IMMOBILIER : LA SOCIETE EN COMMANDITE SIMPLE.

La société en commandite simple (SCS) est une forme de société qui permet de réunir des investisseurs en vue de réaliser un projet commun. Elle est souvent utilisée pour créer un véhicule patrimonial, c’est-à-dire une société qui a pour objectif de gérer un patrimoine mobilier ou immobilier.

Elle constitue une intéressante alternative à la Société Civile immobilière.

La société en Commandite permet notamment de se constituer un patrimoine immobilier mais également d’assurer le refinancement de ce patrimoine tout en réalisant une optimisation de la fiscalité attachée à  la transmission de ce patrimoine, en faveur par exemple, de ses enfants.

La société en commandite réunit deux types d’associés aux responsabilités différentes, les commandités et les commanditaires.

La société est gérée par les commandités qui sont responsables des dettes sociales. Les commanditaires sont des investisseurs qui apportent des fonds à la société sans avoir de pouvoir décisionnaire opérationnel. La SCS permet aux commanditaires-investisseurs de bénéficier d’une responsabilité limitée : ils ne sont responsables des dettes sociales qu’à hauteur de leur apport comme ils le seraient dans une SARL ou une SAS. En revanche, les gestionnaires-commandités sont responsables de manière illimitée et solidaire, ils ont la qualité de commerçants.

Avec la SCS il est donc possible de parvenir à une excellente coordination économique et fiscale entre la prise de risque et la rémunération.

Un outil de structuration et d’optimisation du patrimoine immobilier :

Ses caractéristiques font de la SCS un formidable outil de structuration des patrimoines immobiliers.

La SCS comme outil d’acquisition – ou de refinancement – de l’immobilier professionnel :

En plaçant la société opérationnelle (ou la holding animatrice de groupe) en qualité de commanditaire et le dirigeant en qualité de commandité, l’opération permet de retirer tous les avantages d’une fiscalité différenciée mieux adaptée aux contraintes de l’exploitation et aux objectifs patrimoniaux.

La SCS comme outil de transmission : Les parents, directement ou au travers de leurs holding patrimoniale, auront le rôle de commanditaires et les enfants, majeurs nécessairement, en contrepartie de la charge de gestion de l’étendue de leur responsabilité, bénéficieront, in fine, d’un transfert de valeur de l’actif sans avoir eu à bénéficier d’une quelconque donation.

Les avantages de la fiscalité de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur le revenu

En matière fiscale, la SCS présente des points intéressants que ce soit entre parents et enfants, ou entre société mère et dirigeant, personne physique. En effet, cette structure permet de combiner les avantages de la fiscalité de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur le revenu, pour offrir une fiscalité avantageuse à la fois sur les revenus pour les parents/société mère et sur les plus-values pour les enfants/ dirigeant personne physique.

Avec une structure soumise à l’impôt sur le revenu, les loyers encourent une imposition importante compte tenu de l’impossibilité de pratiquer des amortissements sous ce régime. En revanche, en cas de cession, la plus-value qui va être imposable ne va dépendre que de l’augmentation du prix de l’immobilier et non des amortissements pratiqués. En outre, la soumission à l’impôt sur le revenu permet de bénéficier d’un régime d’abattements pour durée de détention du bien permettant une fiscalité de sortie favorable.

Avec une structure soumise à l’impôt sur les sociétés, les amortissements pratiqués combinés au taux de l’IS (15% ou 25% selon le montant des bénéfices) favorisent une fiscalité de l’exploitation locative favorable concernant les loyers. Cependant, en cas de cession de l’actif, l’imposition en sortie sera plus forte, à la fois au niveau de la société (plus-value importante) et au niveau des associés (flat-tax sur la distribution).

Le recours à la Société en commandité pour financer l’acquisition, l’exploitation et la cession d’un bien immobilier permet alors de réunir les avantages des deux régimes fiscaux. :

En attribuant au commanditaire le résultat ordinaire, on va permettre l’imposition des loyers à l’impôt sur les sociétés après amortissement du bien immobilier générant une fiscalité bien inférieure à celle des revenus fonciers des particuliers, alors que l’attribution au commandité du résultat exceptionnel (plus value) permettra l’application du régime des plus-values (privées si l’immeuble est loué nu, professionnelles s’il est exploité commercialement).

Ainsi :

  • La quote-part du résultat correspondant à la part des commanditaires est imposée selon les règles de l’IS entre les mains de la Société ;
  • La quote-part du résultat correspondant à la part des commandités est imposée selon les règles de l'IR entre les mains des commandités.

Une fiscalité plus avantageuse sur les plus-values réalisées par les Commandités (enfant ou dirigeants)

Pour les commandités, la SCS permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les plus- values. En effet, les plus-values réalisées lors de la cession de titres de la SCS sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de la plus-value immobilière des particuliers avec abattement pour la durée de détention. Cela permet aux commandités de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse sur les plus-values réalisées lors de la cession.

De plus, la SCS permet aux commandité de bénéficier d’une transmission du patrimoine facilitée, grâce à la détention de parts sociales, ce qui peut être un avantage non négligeable dans le cadre d’une transmission familiale ou entre société mère et filiales ou dirigeants.

OBSERVATIONS COMPLEMENTAIRES CONCERNANT LE FINANCEMENT DE L’ACQUISITION IMMOBILIERE ET LES GARANTIES DU FINANCEMENT BANCAIRE :

LA FIDUCIE-SÛRETE

Dans le cadre de l’acquisition ou du rachat d’immeubles générant un revenu locatif ordinaire suffisant pour assurer le remboursement du crédit,  le montage est économiquement viable et un financement bancaire est toujours envisageable pour la Société en Commandite Simple.

A titre de garantie, le montage financier de l’investissement en SCS pourra bénéficier des avantages d’une fiducie-sûreté qui va se révéler tout à fait adaptée à la nature hybride de la Société en Commandite.

 

La fiducie-sûreté est un acte juridique par lequel une personne, nommée constituant, transfère la propriété d’un bien immobilier ou mobilier (dans ce dernier cas le meuble peut être corporel ou incorporel) à une autre personne, nommée fiduciaire, à titre de garantie d’une créance au profit d’un bénéficiaire qui peut être le fiduciaire ou un tiers.

Le Fiduciaire conserve le bien pendant toute la période durant laquelle le constituant est tenu de la dette garantie. Au remboursement de celle-ci, le fiduciaire est tenu de rétrocéder le bien au constituant.

L’avantage majeur de la fiducie-sûreté est que le créancier, à savoir l’établissement bancaire en l’espèce, ne dispose pas d’une simple garantie, mais d’un véritable transfert de propriété dès l’origine.

Ainsi, la fiducie-sûreté avec la SCS peut porter sur les titres des associés commandités car effet, c’est l’associé commandité qui recueillera l’intégralité du prix de cession de l’actif immobilier. Et c’est encore lui qui a tout pouvoir de gestion sur la Société.

Si la fiducie-sûreté porte sur les titres de lassocié commandité, l’établissement bancaire pourra lui demander, en sa qualité de fiduciaire, de procéder à la cession de tout ou partie des actifs détenus par la SCS en cas d'incident de crédit

Ce type de garantie représente donc pour un établissement bancaire un avantage déterminant par rapport aux garanties classiques que sont le privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque, plus longs à constituer et d’un coût plus élevé.

Le lecteur averti  comprendra vite que les possibilités du droit des sociétés et des obligations en général peuvent offrir une grande variété de montages patrimoniaux  permettant à des investisseurs avisés d'adapter au mieux l'organisation et la gestion de leur patrimoine à leurs attentes, tout en bénéficiant d'avantages associés sur le plan de la fiscalité immobilière, que cela soit au niveau de l'impôt sur les revenus fonciers, sur la plus value, ou sur les droits de donation et succession. 

Toutefois, il est rappelé que ces opérations mettent en œuvre des techniques juridiques et financières complexes, nécessitant l’expertise d’un avocat expérimenté capable des les réaliser dans des conditions de sécurité et de performance satisfaisantes.

Notre cabinet remplit les conditions de compétence et d’expérience requises pour vous accompagner dans vos réflexions et projets et pour garantir la sécurité juridique de vos opérations patrimoniales.