Un arrêt de la Cour d'appel de Caen du 11 juin 2026 (RG n° 22/01915) rappelle une règle essentielle du mandat de vente immobilier : une clause pénale mal mise en valeur dans le contrat peut être purement et simplement écartée, même si le mandat lui-même reste valable.

Les faits

Des propriétaires confient un mandat simple de vente à une première agence immobilière, pour une durée de trois mois reconductibles. Pendant cette période, ils signent également un mandat exclusif avec une seconde agence. La vente finit par se réaliser par l'intermédiaire de la première agence.

La seconde agence, privée de sa commission, réclame alors le paiement de la clause pénale prévue à son mandat exclusif, censée sanctionner une vente réalisée hors de son intermédiaire pendant la période d'exclusivité.

Les arguments devant la Cour d'appel

Devant la Cour d’appel, les propriétaires invoquaient notamment l'inopposabilité de la clause pénale, au motif qu'elle ne figurait pas en caractères très apparents, comme l'exige l'article 78 du décret d'application de la loi Hoguet.

La position de la Cour d'appel de Caen

La Cour donne raison aux propriétaires sur ce point précis. Elle constate que la clause litigieuse est rédigée dans la même police que le reste du mandat, en très petits caractères, noyée dans un texte dense et peu aéré, sans autre structuration qu'une numérotation des paragraphes. Aucun titre autonome, aucune mise en forme particulière ne permettait d'attirer l'attention du signataire sur cette clause spécifique.

En conséquence, la clause pénale est réputée non écrite : elle ne se distinguait pas matériellement du reste du texte et ne pouvait donc pas être considérée comme rédigée en caractères très apparents au sens du décret Hoguet.

Ce qu'il faut en retenir

Cette décision illustre une exigence de forme souvent négligée dans la rédaction des mandats immobiliers : la clause pénale, qui peut représenter des sommes importantes, doit être mise en évidence par une présentation propre à retenir l'attention du signataire — police distincte, taille de caractères plus importante, titre dédié, mise en page aérée.

À défaut, la clause est inopposable, quand bien même le mandat qui la contient resterait par ailleurs parfaitement valable.

Pour les propriétaires qui signent un mandat de vente, cela signifie qu'il est utile de vérifier, avant signature, la manière dont sont présentées les clauses financières et pénales du contrat. Pour les professionnels de l'immobilier, cet arrêt est un rappel que la conformité du formalisme documentaire conditionne directement l'efficacité de leurs clauses de protection.

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