Un jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 30 avril 2026 illustre comment une construction parfaitement conforme à son permis de construire peut néanmoins engager la responsabilité de son propriétaire sur le fondement du trouble anormal de voisinage, en raison de la perte d'intimité qu'elle engendre chez le voisin.

Les faits

Des propriétaires font construire une maison sur un terrain voisin de celui d'un couple déjà installé. Le permis de construire, délivré en 2019, puis un permis modificatif en 2022, ne font l'objet d'aucun recours administratif. Estimant que le nouveau bâtiment aurait un impact important sur leur cadre de vie, les voisins tentent d'abord une solution amiable, puis saisissent le juge des référés pour obtenir une expertise. Après un rejet en première instance, la Cour d'appel de Nîmes ordonne finalement cette expertise en 2022.

L'expert judiciaire, assisté d'une évaluatrice immobilière, constate que la terrasse et les fenêtres de la nouvelle construction offrent une vue directe et plongeante sur le jardin, la piscine et la terrasse de la propriété voisine. Il chiffre trois préjudices distincts : une perte de valeur vénale du bien, un préjudice esthétique et un préjudice de perte d'intimité.

L'argument du permis de construire, écarté

La société propriétaire de la nouvelle construction soutenait que la régularité de son permis de construire, non contesté devant le juge administratif, faisait obstacle à toute réparation civile.

Le tribunal rappelle que ce raisonnement est inopérant : un permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers. Le respect des règles d'urbanisme n'empêche donc pas la caractérisation d'un trouble anormal de voisinage, qui repose sur un fondement distinct et s'apprécie concrètement, en tenant compte de la configuration des lieux et de l'usage qui en est fait par les parties.

L'analyse du tribunal

Le tribunal retient que la vue plongeante depuis la nouvelle construction sur la piscine, le jardin et la terrasse des voisins crée une perte d'intimité grave et continue, dans une région où la vie extérieure occupe une place importante. Il relève que les aménagements déjà réalisés par la société défenderesse — plantations et brise-vue — réduisent le trouble sans le supprimer entièrement.

Sur cette base, le trouble anormal de voisinage est reconnu et donne lieu à une indemnisation à trois titres : la perte de valeur vénale du bien, évaluée à 15 % de sa valeur, soit 124 500 euros ; le préjudice esthétique, fixé à 3 000 euros ; et le préjudice de perte d'intimité, fixé à 8 000 euros. Le tribunal ordonne également des plantations complémentaires, sous astreinte, tout en refusant de transformer cette obligation en servitude perpétuelle attachée au bien.

Ce qu'il faut en retenir

Cette décision confirme que la conformité administrative d'une construction ne protège pas son propriétaire contre une action fondée sur le trouble anormal de voisinage. Dès lors qu'une construction crée une atteinte durable à l'intimité d'un fonds voisin, notamment par une vue directe sur des espaces privés comme une piscine ou un jardin, une indemnisation reste possible, y compris lorsque le permis de construire n'a jamais été contesté.

Pour tout propriétaire engageant un projet de construction à proximité d'un fonds voisin, il est utile d'anticiper ce risque en amont, notamment par l'intégration de dispositifs limitant les vues directes. Pour les propriétaires subissant un tel trouble, une expertise judiciaire reste souvent le passage obligé pour objectiver et chiffrer le préjudice.

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