Le contentieux du recouvrement de charges est sans doute le plus fréquent en matière de litige en droit de la copropriété. C’est justement en raison de cette abondance du contentieux du recouvrement que le présent arrêt apparait intéressant dans la mesure où il permet d’illustrer certaines disparités en matière d’administration de la preuve.

La Cour d’appel d’Orléans a rendu le 11 mai 2020 un arrêt qui apparait comme étant plutôt libéral et dans lequel elle vient préciser les pièces exigées pour démontrer le bien-fondé d’une créance de charges :

« La cour rappelle que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété en justice, est tenu de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que des documents comptables et le décompte de répartition des charges.
Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires versés aux débats, que chaque année les Copropriétaires ont voté le budget prévisionnel de l’association Résidence B***** Parc, et donc les charges de copropriété afférentes, et ont approuvé les comptes des exercices précédents qui leur avaient été soumis.
Il n’est pas exigé, pour démontrer le bien-fondé d’une créance de charges de copropriété, que le syndicat des copropriétaires produise en justice les comptes annuels qui ont été approuvés par les copropriétaires et dont la résolution d’approbation n’a pas été contestée. De même, le bienfondé de la créance est suffisamment établi par les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires et le compte détaillé du copropriétaire concerné, sans qu’il soit nécessaire de produire les appels de charges correspondants. Les charges de copropriété sont exigibles dès leur vote en assemblée générale et aux dates d’exigibilité prévues par le règlement de copropriété, de sorte que l’absence de production des appels de charges ne sont pas de nature à rendre non exigibles les charges de copropriété ».

A la lecture de cet arrêt, force est de constater que seuls les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires et le compte détaillé du copropriétaire concerné sont exigés par la cour d’appel d’Orléans.

C’est donc en ce sens que cette décision peut paraitre libérale étant donné que de nombreuses juridictions exigent habituellement, aux fins de justifier de la créance de charges du syndicat, davantage de pièces (matrice cadastrale, appel de fonds, procès-verbaux, attestation de non-recours et décompte faisant apparaître séparément les charges courantes, les charges de travaux, les frais et les versements effectués depuis l’origine de la dette).

Pour autant, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser que les appels de fonds ne sont pas exigés dès lors que sont rapportés les procès-verbaux des assemblées générales au cours desquelles ont été approuvés les comptes et votés les budgets, les décomptes et situations de compte individuels ainsi que les décomptes définitifs de charges établis lot par lot. (Cass. civ. 3, 8 mars 2018, n° 17-15.959, F-D).

Par conséquent, il n’y a plus qu’à espérer une généralisation de cette position et donc une harmonisation des pratiques.

  • CA Orléans, 11 mai 2020, n° 18/0146