La location meublée est en principe exonérée de TVA. Mais dès lors que le loueur propose, en plus de l'hébergement, des services comparables à ceux d'un hôtel, l'opération bascule dans le champ de la taxe. Cette frontière, tracée par l'article 261 D, 4° du code général des impôts, a été redessinée récemment, et elle concerne bien au-delà des exploitants professionnels : investisseurs en résidences services, propriétaires en location saisonnière, family offices détenteurs de chalets ou de villas mis en location.

La règle : trois services sur quatre

Le texte vise quatre prestations : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Lorsque l'exploitant propose au moins trois de ces quatre services dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers, la location devient taxable. À la suite d'un avis du Conseil d'État de juillet 2023 qui avait fragilisé l'ancien dispositif, le législateur a réécrit le texte : pour les séjours de courte durée, le critère des trois services s'applique désormais dans un cadre clarifié, distinguant l'hébergement de courte durée des locations résidentielles avec services.

Un piège, mais aussi une opportunité

L'assujettissement à la TVA est souvent perçu comme une menace, et il peut l'être : celui qui facture ses nuitées sans TVA alors que les critères sont remplis s'expose à un rappel sur plusieurs années, la taxe étant alors due sur des recettes déjà encaissées et rarement récupérable auprès des clients partis.

Mais le régime est aussi une opportunité de premier ordre : l'exploitant para-hôtelier récupère la TVA sur ses investissements, acquisition dans certains cas, travaux, ameublement, charges d'exploitation. Sur une rénovation lourde, la récupération de la taxe représente 20 % du budget de travaux. C'est la raison pour laquelle nombre de structurations patrimoniales recherchent volontairement la qualification para-hôtelière, à condition d'en respecter réellement les critères : les services doivent être effectivement proposés et rendus, avec des moyens matériels et humains démontrables, et non simplement mentionnés dans un contrat.

La cohérence d'ensemble, clé de la sécurité

La qualification para-hôtelière ne se joue pas seulement en TVA. Elle interagit avec le régime d'imposition des revenus, avec la TVA sur la cession ultérieure de l'immeuble et avec les régularisations sur vingt ans en cas de changement d'exploitation. Une structuration cohérente examine l'ensemble : le statut de l'exploitant, la réalité des services, la documentation des moyens, et la trajectoire de sortie. C'est à ce prix que la récupération de TVA résiste à un contrôle.

Le cabinet BENSAID Avocats conseille investisseurs et exploitants sur ces qualifications et défend les dossiers en cas de remise en cause. Une présentation complète du régime de la para-hôtellerie est disponible sur le site du cabinet.

Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, cabinet BENSAID Avocats (Paris, Genève).