Cass. civ. 3ème, 10 avril 2025, n°23-14.974

 

L’obligation de délivrance est l’obligation pour le bailleur de délivrer le bien loué, elle se manifeste dans la majorité des cas par la remise des clefs au locataire.

 

Il a été admis par la jurisprudence que le bailleur ne peut pas s’exonérer de cette obligation (Cass. civ. 1ère, 11 octobre 1989, n°88-14.439). Cette obligation de délivrance est le commencement d’exécution du contrat de bail, et elle est continue, de sorte que son respect s’impose au bailleur tout au long de l’exécution du contrat (Cass. civ. 3ème, 10 septembre 2020, n°18-21.890).

 

L’apport de l’arrêt est que cette solution vaut en présence d’une clause expresse de non-recours du locataire à l’encontre de son cocontractant en cas d’inexécution de son obligation de délivrance.

 

Dans cette affaire, le bail comportait une clause selon laquelle le locataire déclarait renoncer à tous recours pour les dégâts causés dans les locaux loués aux objets mobiliers, marchandises ou matériels quelle qu’en soit l’origine, du fait de la privation de jouissance ou de troubles de jouissance des lieux loués.

 

Du fait de cette clause, le bailleur estimait être délié de son obligation de délivrance, alors que le bien loué avait été affecté par des infiltrations d’eau.

 

Cependant, la Cour de cassation a estimé qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ».

 

En conclusion, une clause de non-recours n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, et le locataire ainsi peut agir en indemnisation contre le bailleur malgré cette clause par laquelle il se serait engagé à renoncer à tout recours contre le bailleur.