Le vendeur d’un bien a la charge de respecter des obligations :

  • de délivrance conforme aux stipulations contractuelles,
  • de garantie et notamment, celle contre les vices cachés de la chose, applicable aux vices qui rendent le bien vendu impropre à l’usage auquel il est destiné (ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus).

Dans un arrêt du 17 novembre dernier (Cass. Civ. 3ème, 17 nov. 2021, n°20-15.567), la Cour de cassation a jugé que :

« lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l'action en garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de la demande de l'acquéreur à l’exclusion de la garantie contractuelle pour vice de délivrance ».

En l’espèce, après avoir acquis un local à usage professionnel faisant partie d’un programme immobilier, l’acheteur s’est plaint des désordres affectant le plancher et a poursuivi le vendeur sur plusieurs fondements : la garantie des vices cachés, le défaut de délivrance d’un bien conforme et le dol.

Les juges d’appel ont condamné le vendeur à verser 20 000 € de dommages-intérêts à l’acheteur pour manquement à l’obligation de délivrance en estimant que le défaut de portance du plancher rendait le local à usage d’atelier, impropre à sa destination.

Il est, à ce stade, important de préciser que si les juges du fond ont choisi le fondement de la délivrance non conforme aux stipulations contractuelles c’est notamment parce que :

  • une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés avait été prévue au contrat de vente,
  • le dol du vendeur n’était pas prouvé.

La Cour de cassation a sanctionné cette décision en précisant que, lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible de la demande de l’acquéreur.

Donc, selon la Haute juridiction, le fait que l’acheteur ait renoncé à cette garantie par une clause de l’acte de vente, n’autorise pas le juge à choisir un autre fondement de condamnation.

Il en serait d’ailleurs de même si le défaut invoqué relevait à la fois de la garantie des vices cachés et d’une erreur commise par l’acheteur sur les qualités essentielles du bien vendu

 

Conseils : si vous êtes un professionnel et que vous vous portez acquéreur d’un bien vendu par un autre professionnel, il est crucial que vous vérifiez si votre cocontractant n’a pas expressément exclut la garantie des vices cachés (voir notamment ses CGV et CPV).

En effet, contrairement à une vente B2C, il est possible que dans le cadre d’une vente B2B (ou C2C), l’acheteur renonce expressément à la garantie des vices cachés.

Il le fait souvent sans le savoir, en acceptant par exemple les CGV et / ou les CPV de son cocontractant.

Toutefois, si vous vous retrouvez dans un pareil cas - le bien que vous avez acquis est affecté d’un vice caché mais le contrat de vente exclut la garantie du vendeur pour vices cachés -, vous pourrez néanmoins invoquer le dol (notamment en démontrant l'existence des manœuvres frauduleuses ou le défaut d’information dolosive), afin de solliciter l’annulation de la vente, ainsi que le paiement des dommages et  intérêts.

Mercredi, 29 décembre 2021