Principe : pas de permis modificatif après achèvement

La jurisprudence du Conseil d'Etat a toujours exclue par principe la possibilité d'un permis construire modificatif délivré après achèvement des travaux :

"L'autorité compétente, saisie d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un permis de construire en cours de validité, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, un permis le modifiant" (Conseil d'État, 25 novembre 2020, n°429623).

"M. X... a demandé la délivrance d'un permis de construire pour adjoindre une véranda à la maison d'habitation qu'il avait fait construire par la SOCIETE "LES MAISONS GOELAND" à Plérin (Côtes-du-Nord) en vertu d'un précédent permis de construire du 12 février 1980, la contruction de ladite maison était entièrement terminée ; que, dès lors, même si l'adjonction de la véranda en limite séparative de parcelle avait pour but de tenter de régulariser, au moins partiellement, l'implantation de la maison principale à une distance insuffisante de ladite limite, et si elle avait été formulée pour un "permis de construire modificatif", la demande devait être regardée comme tendant en réalité à la délivrance d'un nouveau permis de construire, et que sa légalité devait être examinée en elle-même ;" (Conseil d'Etat, 23 septembre 1988, n°72387).

Le titulaire ayant commis une irrégularité doit alors régulariser la construction par une nouvelle demande de permis de construire, examinée selon les règles en vigueur à la date de la demande :

"si la construction achevée n'est pas conforme au projet autorisé, le titulaire du permis de construire conserve la faculté, notamment si une action civile tendant à la démolition ou à la mise en conformité de la construction a été engagée, de solliciter la délivrance d'un nouveau permis de construire destiné à la régulariser, qui doit porter sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé et respecter les règles d'urbanisme en vigueur à la date de son octroi" (Conseil d'Etat, 23 septembre 1988, n°72387).

 

Exception : permis modificatif après achèvement en cas de contestation

Le Conseil d'Etat rappelle qu'en cas de contentieux, la régularisation par une permis modificatif peut être demandée devant le juge même après achèvement des travaux. Dans un souci d'homogénéité, il admet désormais également le permis modificatif sur demande spontanée, dès lors que celle-ci est faite en vue de répondre à un recours contentieux sur la légalité du permis construire :

"2. En premier lieu, l’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, ne peut, en principe, délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif que tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée. En revanche, la régularisation d’un permis de construire peut, en application de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, être obtenue « même après l’achèvement des travaux ».

3. Lorsque, en vue de répondre à la contestation de la légalité d’un permis de construire faisant l’objet d’un recours contentieux, le pétitionnaire saisit l’autorité compétente d’une demande de permis modificatif afin de régulariser le permis en cours d’instance, le caractère achevé des travaux ne saurait lui être opposé, quand bien même le juge administratif n’a pas lui-même mis en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, ni même informé les parties de ce qu’il était susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du permis contesté." (Conseil d'État, 11 juin 2026, n°502265).

 

Permis modificatif après achèvement : bénéfice des anciennes dispositions d'urbanisme ?

La loi de simplification de l'urbanisme a introduit une protection supplémentaire pour les permis modificatifs, qui sont normalement instruits, pendant trois ans, sur le fondement des dispositions d'urbanisme en vigueur à la délivrance du permis initial :

"Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial." (Code de l'urbanisme, article L431-6).

Cette disposition n'est toutefois applicable qu'en l'absence d'achèvement, ainsi que le législateur l'a clairement rédigé.

Il y a donc désormais un intérêt stratégique à choisir le moment de la régularisation, notamment lorsqu'il y a eu une évolution des règles d'urbanisme.

Régulariser après achèvement, bien que théoriquement possible, peut s'avérer plus complexe du point de vue des règles de fond.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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